Effecten woningmarktbeleid op sociaal domein, ontwikkelingen
In dit artikel wordt globaal het Nederlands woningmarktbeleid in de afgelopen decennium besproken, wat de effecten daarvan zijn tot op heden op met name het sociaal domein, en wat de recente ontwikkelingen zijn.
In dit artikel wordt globaal het Nederlands woningmarktbeleid in de afgelopen decennium besproken, wat de effecten daarvan zijn tot op heden op met name het sociaal domein, en wat de recente ontwikkelingen zijn.
Laatste update 29 oktober 2023
Inhoudsopgave:
- Financiële crisis, daling waarde onroerend goed, stabiliseren
- Energietransitie woningen 2018
- Extreem oververhitte woningmarkt, extreme woningnood
- Toegang tot het recht, WOZ-waarde
- Woonzorgen arme burgers onzichtbaar, ‘woonschaamte’, groei ongelijkheid
- Toestand huidige oververhitte woningmarkt, ontwikkelingen
Financiële crisis, daling waarde onroerend goed, stabiliseren
Stimulerende maatregelen centrale banken bij crisis, lage rente
Uit onderzoek blijkt dat een financiële crisis meestal een schok in o.a. de marktwaarde van onroerend goed veroorzaakt. Het is dan zaak om de negatieve externe effecten ervan te stabiliseren of te voorkomen. Er kan bepaald discretionair beleid gemaakt worden om een (economische) recessie te boven te komen. Zie o.a. ‘The Eurozone Crisis and the Transformation of EU Governance: internal and external implications’ op de website van het European University Institute (EUI)1.
Voornoemde publicatie dateert van 2014 net nadat de gevolgen van de eerdere bankencrisis en daaropvolgende economische crisis de huizenmarkt hadden geraakt. De Europese Centrale Bank (ECB) heeft destijds en ongeveer tot op heden steeds zorggedragen voor een lage rente om het herstel van economieën en daarmee ook woningmarkt te bevorderen.
Maar de geldkranen van de centrale banken gaan langzaam dicht. De Amerikaanse centrale bank gaat het steunprogramma dat al bijna 10 jaar loopt verminderen, ongeacht de huidige inflatie. Ook de ECB gaat het stimuleringsprogramma verminderden. Beide programma’s waren eerst bedoeld om een economisch neergang na de kredietcrisis te voorkomen, en daarna de pandemiecrisis. Het doel van de programma’s is om door o.a. obligaties op te kopen de economie te stimuleren, waardoor er zoveel geld beschikbaar is dat de rente nul is of nagenoeg nul blijft.
Echter wijzen critici er op dat het effect ervan is dat de koersen en huizenprijzen al jarenlang explosief stijgen doordat de overvloedige liquiditeiten voor een groot deel naar de aandelen- en vastgoedmarkt gaan.
[Zie voor bronnen, links, verwijzingen: @-Stimulerende-maatregelen-centrale-banken-bij-crisis,-lage-rente]
Maar het lokken van buitenlandse huizenbeleggers met dergelijke voordelige maatregelen kan volgens experts leiden tot hogere huur.
‘Onroerend goed en infrastructuur zijn niet in de handen van private vermogensbeheerders terechtgekomen doordat die beheerders nu eenmaal de “beste”, “prudentste” of “doelmatigste” eigenaren zijn, maar doordat ze over zoveel kapitaal en zoveel politieke macht beschikken – meer dan welke belangengroep ook.’
Christophers, 5 juli 2023, De Groene Amsterdammer
In het artikel ‘Terug naar publiek eigendom’, (5 juli 2023, De Groene Amsterdammer) stelt Christophers o.a. dat grote vermogensbeheerders als Blackstone en Macquarie steeds meer essentiële sectoren in handen krijgen, zoals woningen, windparken en kinderopvang. Dit veroorzaakt onnodig hoge maatschappelijke kosten en slechte kwaliteit, terwijl de overheid goedkoper kan investeren dan private partijen.3
Daarin wordt bevestigd dat de inkomstenstromen uit (sociale) huurwoningen in toenemende mate in handen zijn gekomen van buitenlandse investeerders als Blackstone en dat de Nederlandse overheid dit actief heeft aangemoedigd. Deze investeerders beloven bij te dragen aan de woningnood, maar zijn in werkelijkheid vooral uit op winstmaximalisatie. Ze hebben baat bij schaarste, want dat drijft de huurprijzen op. Via websites als InvesteringDutchHousing.nl probeerde de overheid buitenlandse beleggers te verleiden om in de Nederlandse sociale huursector te investeren. Veel woningen zijn zo in handen van investeerders gekomen. Pensioenfondsen beleggen steeds meer bij deze partijen, maar de pensioengerechtigden profiteren hier nauwelijks van, terwijl het leeuwendeel van de winst naar de investeerders gaat.
Christophers zegt dat voor het oplossen van de wooncrisis een veel grotere rol van de overheid cruciaal is, bijvoorbeeld via publiek eigendom van huurwoningen. De huidige situatie belemmert dit juist. Verder zegt hij dat de terugkeer van een sterke overheid tijdens corona de onderliggende eigendomsverhoudingen niet heeft veranderd. De wooncrisis (onder andere) is volgens hem niet oplosbaar zonder ingrijpen van de overheid.
Een daarbij komend fenomeen is dat buitenlandse eigenaren het niet zo nauw nemen met de verhuur van panden, b.v. door met een holdingconstructie in de Kaaiman-eilanden de verantwoordelijkheid voor brandveiligheid te ontlopen. Dat levert ook nog eens een geopolitiek probleem op. Doordat buitenlandse machten vastgoed kunnen opkopen zonder dat autoriteiten daarvan op de hoogte zijn kunnen zij toegang krijgen tot kritieke infrastructuur.4
Energietransitie woningen 2018
Verduurzamen woningen, isoleren, aardgasvrij, energielabelplicht
Sinds 2018 zijn er regelingen gemaakt waarmee woningen (ook kantoren en andere gebouwen) wat energiegebruik verduurzaamd moeten worden. Een overgang naar een duurzame energievoorziening is belangrijk om klimaatverandering tegen te gaan. Ook zijn er in Nederland steeds minder fossiele brandstoffen, vooral aardgas, beschikbaar en wil men niet volledig afhankelijk (meer) zijn van energie uit andere landen. De Rijksoverheid wil o.a. via het Programma Aardgasvrije Wijken (PAW) leren hoe woningen en andere gebouwen in 2050 van het aardgas af kunnen.
Het is inmiddels verplicht – op straffe van een boete – om een woning te verkopen of verhuren dat niet voorzien is van een energielabel (A++ t/m G). Dit label moet duidelijkheid geven over de mate van energiezuinigheid, zoals isolatie, verbruik gas/electriciteit, e.d.. Daarbij zou moeten gelden dat hoe hoger het energielabel is hoe hoger de energiezuinigheid.
Uit onderzoek blijkt behalve dat woningen met een hoog energielabel meer opbrengen, dat een lager (rood) energielabel recent veel minder opbrengt dan eerst. Van energielabel G naar C levert gemiddeld 7,9% met €30.000,–, van G naar D-label 5,7% procent. Een woning met A-label brengt 13,3%. Zie het artikel ‘Deze invloed heeft het energielabel op de waarde van je huis‘ (2022).
[Zie voor bronnen, links, verwijzingen: @-Verduurzamen-woningen,-isoleren,-aardgasvrij,-energielabelplicht]
Perikelen warmtepompen, hoge kosten, laag rendement, geluidshinder, etc.
In mei 2022 heeft het kabinet aangekondigd dat i.v.m. verduurzaming van woningen vanaf 2026 hybride warmtepompen de standaard worden voor het verwarmen ervan i.p.v. met (gas) c.v.-installatie. Aanvankelijk hadden woningcorporaties bedenkingen daarbij voornamelijk of de investeringskosten wel gedurende de levensduur (ongeveer 10 jaar) genoeg terugverdiend kunnen worden, en ook of er in de tussentijd inmiddels betere goedkopere warmtepompen of andere verwarmingstechnieken beschikbaar komen.
Het grootste nadeel blijkt toch voor veel mensen met name die met een laag inkomen, ondanks subsidies, de (te) hoge aanschafkosten, en de onzekerheid dat de installaties eerder voor hogere kosten zullen zorgen dan voor lagere. Zie o.a. het artikel ‘Van het gas af? In de Molenwijk willen ze geen warmtenet: ‘Het zal onze tijd wel duren’ (september 2022). Uit een documentaire in 2019 van Radar ‘Maandlasten warmte-koudeopslag extreem hoog‘ bleek namelijk dat een warmtenet met warmte-koudeopslag (WKO) waarvan een warmtepomp onderdeel uitmaakt, in sommige wijken voor hoge maandlasten zorgde en slecht werkende verwarming. Dit komt o.a. doordat aanbieders van warmte een monopoliepositie hebben waardoor je niet zomaar op een andere goedkopere energieleverancier kan overstappen. Zie o.a. ‘Warmtenet blijkt koude douche: hoge energierekening overvalt Transvaal‘ (2020), en het dossier over perikelen met warmtepompen in diverse wijken in Nederland in de afgelopen jaren ‘Bewonersgroep ‘Effe Puffe ? Liever niet !’
Verder betalen sommige mensen al twee keer zoveel dan ze met gas zouden betalen aan maandelijkse kosten, vastrecht, en dan is de verwarming nog niet eens aangezet. Ook kan de manier waarop de maximumtarieven berekend worden met slechts als uitgangspunt 1 bepaalde soort CV-ketel i.p.v. met de daadwerkelijk gebruikte een andere prijs opleveren.
Bij stijgende gastarieven, gedaan door overheid al prikkel om mensen te laten kiezen voor isolatie of alternatieven voor gas, stijgen overigens ook de maximumtarieven voor warmte, terwijl de hogere energiebelasting in de staatskas stroomt en de grotere winst naar de energiebedrijven. Uit de laatste rendementsmonitor van de ACM kwam naar voren dat er grote energiebedrijven zijn die al een hogere winst op warmte maken, volgens de ACM meer dan redelijk.
Een ander nadeel van warmtepompen is dat ze geluidshinder (bij de buren) kunnen veroorzaken, daarom heeft de rijksoverheid de geluidseisen warmtepompen en airco’s aangescherpt per 1 april 2021 tot maximaal 40 dB. Dit ook om de ontwikkeling van stillere warmtepompen te bevorderen.
Naar aanleiding van diverse mediaberichten dat de per 2026 verplichte warmtepomp niet zo duurzaam zou zijn, is de milieubelasting van een hybride-warmtepomp vergeleken met een gewone CV-ketel (op aardgas). Volgens TNO is de warmtepomp toch duurzamer dan een gewone CV-ketel ondanks de vereiste grondstoffen voor de productie van het apparaat en het koelmiddel dat mogelijk broeikasgassen veroorzaakt. Door minder gasverbruik wordt volgens TNO bespaard ten goede van milieu-belasting. Inmiddels is wel besloten dat de warmtepomp niet verplicht is voor appartementen en monumenten.
Een warmtepomp kan voordeliger zijn dan een CV-ketel op aardgas en zo minder belastend zijn, duurzamer, voor het milieu. Als de warmtepomp niet of niet goed werkt dan schakelt het softwaresysteem automatisch over op een andere warmtebron, b.v. stadsverwarming, indien daarop aangesloten. Vaak wordt een warmtepomp in combinatie met vloerverwarming of -koeling en een balansventilatie-systeem geinstalleerd, een zogenaamd Warmte-Terug-Win systeem (WTW). Al deze pompen en software gebruiken electriciteit en onderhoud waardoor er hogere kosten kunnen ontstaan dan met een gewone CV-ketel op aardgas en conventionele ventilatie (raam/schuifjes open zetten). Het hangt uiteraard ook sterk af van de energieprijzen en -belasting, inflatie, en beschikbaarheid van bouwmaterialen die momenteel (2022-2023) aan de hoge kant zijn.
[Zie voor bronnen, links, verwijzingen: @-Perikelen-warmtepompen,-hoge-kosten,-laag-rendement,-geluidshinder,-etc. ]
Extreem oververhitte woningmarkt, extreme woningnood
Extreem oververhitte woningmarkt, onredelijke biedingen/marktwaarde
In 2017 had de toenmalige coalitie nog ingestemd met het voorstel van dhr. Blok (VVD) om de woningmarkt (verder) te hervormen. De plannen voor extra huurverhogingen voor scheefwoners, een verhuurdersheffing, en verplicht aflossen van hypotheek in 30 jaar, waren al nagenoeg uitgewerkt, overigens door het vorige kabinet in gang gezet. Mede uit oogpunt van efficiency heeft hij het departement van Wonen en Rijksdienst — het vroegere Vrom — de facto opgeheven en het ondergebracht bij Binnenlandse Zaken, omdat beslissingen over huisvesting, zoals bestemmingsplannen, toch al op gemeentelijk en provinciaal niveau liggen. Zie het artikel ‘Stef Blok: ‘Ik ben de eerste VVD’er die een heel ministerie heeft doen verdwijnen!‘ (2017).
Inmiddels is ondanks de lage (hypothecaire) rente al enkele jaren sprake van een extreem oververhitte woningmarkt. Echter, blijkt al enkele jaren niet of en in welke mate er rekening is gehouden met deze (extreme) toestand van de woningmarkt (zowel koop als huur) waarbij de huizenprijzen maar (extreem) blijven stijgen en/of worden opgestuwd.
De Autoriteit Financiele Markten (AFM) heeft ervoor gewaarschuwd (2021) dat duizenden huishoudens in Nederland het risico lopen dat ze hun (aflossingsvrije) hypotheek niet opnieuw kunnen financieren op het moment dat deze afloopt en dat dit kan leiden tot een gedwongen verhuizing. Als de huizenprijzen weer (flink) gaan dalen dan bestaat er bovendien voor met name starters het risico dat zij met een hypthecaire restschuld geconfronteerd worden als de woningwaarde lager is dan de hypotheek. Zie b.v. het artikel uit 2012 daarover ‘Restschuld dreigt voor jonge huizenbezitters‘.
Volgens het CBS was de grootste prijsstijging in 2021 waarbij koopwoningen in september 2021 ruim 18,5% duurder waren dan een jaar eerder waarvan het hoogst in Rotterdam toen die 9% hoger lag dan in 2019. Het is de grootste prijsstijging na juli 2000, terwijl die in 2019 wat af zwakte, maar daarna steeds verder aantrok. Dit blijkt uit onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster. De prijsindex bestaande koopwoningen is één van de inflatie-indicatoren die is opgenomen in het prijzendashboard.
Riva makelaars stelt dat makelaars veel beleggers beseften dat ze eind 2020 toe moesten slaan voordat de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 verhoogd zou worden. Het Kadaster heeft dat bevestid, maar ook vastgesteld dat starters juist tot ná die datum gewacht hebben mogelijk vanwege het niet meer hoeven betalen van overdrachtsbelasting.
Het valt op dat kopers om maar verzekerd te zijn van een woning, massaal op woningen overbieden wat de huizenprijzen verder heeft opgedreven en geleid heeft tot onredelijk hoog bieden, soms met een halve ton tegelijk, en waarvan afgevraagd kan worden of een daarop gebaseerde markwaarde nog wel redelijk is.
Tel daarbij op dat sommige makelaars in de Randstad onderling (verboden) afspraken maken over verkoop van huizen buiten medeweten van de consument om. Dit doen zij door elkaar onderling te helpen met informatie of uitsluiting. Tijdens het biedingsproces zouden aan- en verkoopmakelaars elkaar informatie doorspelen, met als doel dat een klant van een bevriende makelaar het hoogste bod uitbrengt. Ook kan een klein clubje bekende makelaars afspreken dat alleen de biedingen doorgegeven worden van bevriende makelaars zodat een andere verkoper alleen uit deze biedingen kan kiezen. Makelaarsvereniging NVM, waarvan 70% van de makelaars lid is, stelt ‘signalen’ van dit soort praktijken te ontvangen, maar ‘geen concrete klachten’. Een strenge aanpak van wangedrag kan alleen slagen als die door de overheid wordt opgelegd omdat ander leden bij de NVM weglopen zonder hun werkwijze te veranderen en de NVM haar positie als grootste brancheorganisatie verliest. Sinds 2001 is het zijn van makelaar geen beschermd beroep meer.
En het fenomeen dat makelaars gebruik maken van een grijs gebied om overdrachtsbelasting te omzeilen, door een vloer of gordijnen buiten de koopsom te houden en apart te laten betalen terwijl de prijs ervoor (veel) te hoog is. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie zegt dat notarissen alert zijn.
[Zie voor bronnen, links, verwijzingen: @-Extreem-oververhitte-woningmarkt,-onredelijke-biedingen/marktwaarde]
Buy-to-let-constructies, particulieren, zelfbewoningsplicht
Verder heeft het aantrekken van buitenlandse investeerders in (sociale huur)woningen in combinatie met de genomen maatregelen voor het verder destabiliseren van de woningmarkt gezorgd. Het blijkt dat de meeste investeerders meer gericht zijn op snel doorverkopen tegen hoge bedrage van (opgeknapte oude) woningen dan op het verduurzamen van woningen of het verbeteren van de leefomgeving en sociale cohesie. Volgens een hoogleraar raakt de greep van internationale beleggers op vooral de huurwoningen de hele middenklasse. Zie het artikel ‘Hoogleraar Saskia Sassen: ‘Huurhuizen worden handelswaar van internationale financiële elite’ (2019). Met weer als gevolg dat het koopgedrag van bepaalde groepen particuliere kopers in toenemende mate veranderde in of ‘buy-to-let-gedrag’ of ‘(ver)koop-uitstel-gedrag’5.
Het aantal particuliere beleggers op de woningmarkt is in 2006 van 3,3% tot 5,8% in 2016 gestegen, terwijl dat percentage in de grote steden tussen de 10 à 15% ligt en in de jaren daarna is toegenomen. Vooral in Rotterdam is het aanvangsrendement gestegen (licht in 2017 naar 8,6%).
Dit terwijl de EU-maatregelen t.a.v de woningmarkt juist zijn ingevoerd in reactie op o.a. de bankencrisis (2007/2008) en de daaropvolgende economische crisis. En waarvan de gevolgen in 2014 en later nog merkbaar zijn volgens een onderzoeker van het EUI, mede doordat bepaalde lidstaten van de EU (waaronder Nederland) onvoldoende bepaalde beleidslijnen/adviezen en/of richtlijnen (op)volgen. Daarmee zou ook beter aangesloten worden bij het Europese beleid -de maatregelen en adviezen/richtlijnen van o.a. EC en ECB (tot op heden) – inzake het stabiliseren van de woningmarkt en/of het voorkomen van verder destabiliseren ervan (en daarmee de economie).
Inmiddels is bekend dat particuliere investeerders in 2020 een record aan woningen hebben gekocht. In grote steden zoals Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam werd 34% verkocht aan mensen die er zelf niet gingen wonen. Verschillende gemeenten hebben daarom het voornemen om een zelfbewoningsplicht op te leggen. Vooral de grote steden en gemeenten daaromheen voeren deze plicht al op korte termijn in. Dit moet voorkomen dat gewone kopers door beleggers weggedrukt worden die enkel gericht zijn op het snel doorverkopen of voor hoge prijzen te verhuren.
[Zie voor bronnen, links, verwijzingen: @-Buy-to-let-constructies,-particulieren,-zelfbewoningsplicht]
Extreme woningnood, (toename) economisch daklozen
De extreme oververhitte woningmarkt heeft tot gevolg dat daarnaast een extreme woningnood is ontstaan door gebrek een betaalbare woningen. Al sinds 2019 krijgen daklozenorganisaties in toenemende mate te maken met een groep die niet is geregistreerd staat als zijnde dakloos. Het gaat daarbij om zogenaamde ‘economisch daklozen’, soms ook ’thuislozen’ genoemd. Dit zijn mensen zonder woning, maar met een inkomen uit betaald werk. Zie het artikel ‘Een groeiende, maar onzichtbare groep: mensen met inkomen, maar zonder woning‘ (2022).
Sinds 2019 klopt er bij daklozenorganisaties in toenemende mate een groep aan die niet geregistreerd staat als dakloos: economisch daklozen, soms ook thuislozen genoemd. Dit zijn mensen zonder woning, maar met een inkomen. Er zijn voor burgers met een modaal inkomen nauwelijks betaalbare huizen meer.
Ook de nieuwe Omgevingswet maakt de aankoop van een woning veel duurder. Voor kopers, notarissen en makelaars wordt het moeilijker om de nodige informatie over een woning te achterhalen. De nieuwe Omgevingswet is daar debet aan, en zorgt voor extra kosten.
[Zie voor bronnen, links, verwijzingen: @-Extreme-woningnood,-(toename)-economisch-daklozen]
Kleinere woningen aantrekkelijker, bouw ‘kazernewoningen‘
Eén van de gevolgen van de extreme woningnood met hoge huizenprijzen is dat mensen uitwijken naar het kopen of huren van (veel) kleinere woningen of appartementen waardoor de verkoop van grotere woningen, althans in de stedelijke gebieden, achterblijft. Uit onderzoek van de NVM blijkt dat woningzoekenden in Nederland steeds vaker kiezen voor kleinere woningen vanwege de hoge prijzen van grotere woningen. Kleine woningen van minder dan 75 vierkante meter zijn het meest gewild.
Dat komt niet alleen doordat er in Nederland steeds meer alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens bij zijn gekomen die ook op zoek zijn naar een woning. De prijs van een kleine woningen is (in absolute zin) goedkoper, waardoor ze een fors lagere hypotheek kunnen krijgen wat gezien de gestegen hypothecaire rente en het verdwijnen van de regeling aftrekposten hypothecaire rente vaak de doorslag geeft. Verder spelen de hoge bouwprijzen, de tegenvallende nieuwbouw en de bevolkingsgroei daarin ook een aanzienlijke rol. Daardoor stijgen de prijzen van deze woningen nog steeds, doordat de vraag naar kleine woningen vooral in de steden groot is terwijl de woningmarkt daar juist erg krap is. Deskundigen verwachten niet snel verbetering daarin.6
Projectontwikkelaars springen in op deze ’trend’ en bouwen vanwege de langdurige wooncrisis steeds meer kleine appartementen, vaak met een oppervlakte van minder dan 50 m2, zogenaamde ‘woonkazernes’. In een aantal grote steden is de gemiddelde oppervlakte van nieuwbouwwoningen in 20 jaar tijd gehalveerd b.v. in Amsterdam van 120 m2 in 2003 naar 47 m2 in 2023. Veel nieuwbouw bestaat daar uit ‘patatsnijders’: onaantrekkelijke, goedkope blokken en torens met allemaal kleine identieke woningen. Het gebouw ‘De Jonas’ op IJburg is uitgeroepen tot beste gebouw van 2023, maar bevat ook veel kleine studio’s van 43-52 m2. De Jonas probeert dit te compenseren met collectieve ruimtes zoals een huiskamer, daktuin en passage, geïnspireerd door communistische ‘sociale condensatoren’. De woningnood dwingt mensen in kleine woningen en woonkazernes, maar de wachtlijsten ervoor zijn lang.7
Het is de vraag wat zo klein (moeten) wonen op de korte en lange duur voor effecten heeft, op de woningmarkt maar ook op de sociale en psychische omstandigheden van mensen.
Inflatie consumentenprijzen, verborgen (huizen)inflatie?
Daarbovenop komt nog de consumenteninflatie die in de afgelopen jaren is gestegen van meer dan 2% tot meer dan 10% en waarvan het einde nog niet in zicht is. Dit komt ook doordat de prijzen van dagelijkse boodschappen wat later stijgen dan de inflatie. Verder zijn ook door crisis in de woningbouw en slechtere beschikbaarheid van bouwmaterialen de prijzen daarvan flink gestegen. Dat blijkt ook uit cijfers van het CBS over uitgaven van eigenaren voor aanschaf en bezit van een koopwoning.
De VNG heeft eind 2022 nog gesteld dat een rekenfout de ozb kan treffen, waardoor huizenbezitters een tegenvaller boven het hoofd hangt. In de begroting 2022 is de inflatie lager geraamd dan in werkelijkheid. Of het financiele gat gedekt wordt uit de reserves of via een extra verhoging van de lokale lasten in 2023 dat zal per gemeente moeten worden afgewogen omdat de VNG daarvan nog geen beeld heeft.
In die zin is er (eerder) sprake van verborgen (huizen)inflatie naast de consumenteninflatie in de afgelopen 10 jaar die het resultaat is van het falende woningmarktbeleid. In 2020 heeft DNB-president Klaas Knot gesteld dat de hypotheekrenteaftrek’ verder afgebouwd moet worden en ook gewaarschuwd voor het onderschatten van het inflatierisico met name dat de snelle stijging van de huizenprijzen, ook inflatie is. Hij ervoer in zijn jeugd wat een instortende huizenmarkt kan betekenen.
De Europese Centrale Bank (ECB, 2020) vond dat de kosten van eigen woningbezit moeten gaan meetellen bij de inflatiemaatstaf wat nu nog grootendeels niet het geval is. Dergelijke kosten behoren mee te wegen bij de inflatiemeting zodat die beter aansluit bij door burgers ervaren prijsstijgingen en het vertrouwen in de economie. In een toespraak in 2019 stelde toenmalig president van de ECB, Mario Draghi, al om de sociaal-economische gevolgen mee te nemen in het monetaire beleid. De ECB is voornamelijk gericht op het handhaven van prijsstabiliteit, terwijl de economie als geheel beter af zou zijn als ook rekening gehouden wordt met de sociale gevolgen voor ongelijkheid en armoede. Het is ook in lijn met het beleid van het IMF en de Wereldbank (2021) om te streven naar inclusieve groei en welvaart.
Daarbij zou de ECB kunnen overwegen om de inflatie anders te wegen voor verschillende inkomensgroepen (gewogen inflatie) voor een meer representatieve weergave van de werkelijke kosten van levensonderhoud. Dit ook omdat groepen met lagere inkomens vaak meer uitgeven aan basisbehoeften zoals voedsel en huisvesting.
Het voornemen van de ECB (2021) is om de kosten voor eigen woning (‘owner-occupied house price index’, OOHPI) uiterlijk 2026, te beginnen in 2023 voor Griekenland, in de inflatiemaatstaf te betrekken door deze toe te voegen aan de geharmoniseerde consumptieprijsindex (de HCPI). Deze maatstaf is nu niet representatief omdat enkel huurgelden en kosten voor kleine herstellingswerken (verf, nieuwe kraan) erin zijn vervat, maar o.a. aankoopkosten van een woning, registratierechten, verzekeringen, grote renovatie- en onderhoudskosten, en ‘andere diensten gerelateerd aan de aankoop’ zoals registratierechten en erelonen voor makelaars en notarissen, nog niet. Nog voor 2026 zou een volledig betrouwbare HICP-H moeten kunnen worden gepubliceerd. De OOHPI wordt momenteel geschat op 9 % voor het eurogebied (ECB 2022), maar betreft een kwartaalindex die een publicatievertraging heeft van een kwartaal dat nog aangepast moet worden voor een adequaat monetair beleid.
In 2021 is over 3,2% van de huizen bezwaar gemaakt tegen een te hoge WOZ-waarde en in 40% van de gevallen toegekend, b.v. over onderhoudstoestand van de woning, of de kwaliteit van de woonvoorzieningen waarop gemeenten niet altijd zicht hebben. Gemiddeld is de waarde zo’n €30.000 te hoog ingeschat, maar volgens staatssecretaris Van Rij (Fiscaliteit en Belastingdienst) klopt het niet dat huiseigenaren structureel te hoog worden aangeslagen. Volgens hem betekent dit dat voor 1,3% van de huizen daadwerkelijk een verkeerde, waarschijnlijk meestal te hoge, waarde is vastgesteld. De WOZ-waarde is o.a. van invloed op de gemeentelijke belastingen, eigenwoningforfait, en erfbelasting.
Een ander geluid is de visie van de Chief Economist ABN AMRO Bank op de huidige inflatie in Europa. Namelijk dat de feiten erop wijzen dat de inflatie eerder tijdelijk dan permanent is, en er in Europa voldoende buffers bij huishoudens zijn om prijsstijging te dragen. Wel is gesteld dat dit gemiddeld waar is, maar er een kwetsbare groep aan het ontstaan is die achterblijft. Zie het artikel ‘Heisse Preise brauchen einen kuehlen Kopf’ (2022).
Kritici uit de vastgoedwereld vinden het opvallend dat na de economische crisis van 2008 nauwelijks is gediscussieerd over de ontoereikendheid van de marktwaarde, terwijl ons hele financiële bestel daarop is gestoeld. Bij tijdelijke vraaguitval of kopersstaking is dat begrip geheel niet toereikend, en zelfs onredelijk omdat dan enkel de bereidheid om te betalen (willingness to pay, WTP) daarvoor bepalend is. Aan het criterium van redelijkheid wordt niet voldaan, omdat een wezenlijk vermogensbestanddeel van de verkoper, zijn aan zijn eigendom verbonden reële optie tot verkoopuitstel, niet mag worden meegenomen bij de marktwaarde.
Van de verkoper wordt gedacht dat hij niet ‘overgretig’ is en niet gedwongen, maar wel dat hij per peildatum bereid is te verkopen. Het is onredelijk om dat te veronderstellen als alle redelijk handelende lotgenoten besluiten om de koop uit te stellen en te wachten op betere tijden. Een waardebegrip dat wel degelijk is gebaseerd op verkoop, maar met een uitbreiding van het bestaande marktwaardebegrip zoals IVS dat kent, zou relevanter zijn. In het artikel ‘Marktwaarde onredelijk bij vraaguitval‘ in Vastgoedmarkt (juli 2020) wordt dat probleem ook behandeld.8
[Zie voor bronnen, links, verwijzingen: @-Inflatie-consumentenprijzen,-verborgen-(huizen)inflatie?]
Toegang tot het recht, WOZ-waarde
Bepalen woningwaarde gemeente, algoritmen
De meeste gemeenten beschikken over software b.v. een permanent analyse systeem (PAS) waarmee d.m.v. een waarderingsmodel recent verkochte en/of vergelijkbare woningen in uw buurt of daarbuiten worden geanalyseerd. Daarbij wordt rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen, met zogenaamde VLOK- of KOUDV(L)-codes. Het kan daarbij gaan om voorzieningen, ligging, uitzicht en hinder, uitstraling en luxe, staat van onderhoud, de inrichting en leeftijd/slijtage van de woonkamer, badkamer, keuken e.d., doelmatigheid.
In feite valt elke reeks eenduidige instructies met een begin-en eindpunt onder een algoritme, zoals b.v. een stroomschema, spreadsheet, beslissingsmodel, aangiftebiljet inkomstenbelasting, dat is al bij het bepalen van de WOZ-waarde het geval middels het taxatieverslag zoals vaak bij een gemeente is op te vragen, maar ook voor een eventueel taxatierapport dat n.a.v. bezwaar of beroep is opgesteld. Zie voor een uitleg en ontstaansgeschiedenis van ‘algoritme’ ontleend aan de naam van een Perzische wiskundige o.a. de website van Wikipedia.
Recent is meer sprake van een opkomst van digitale of zogenaamde slimme (zelflerende) algoritmen, waarvoor na klachten over onduidelijkheid van de werking ervan deze (deels) verklaard zijn via het Algoritmeregister – uitrekenen WOZ-waarde (Den Haag) en waarvoor een toezichthouder is aangesteld.
Overigens wordt zowel op nationaal en lokaal niveau ook de steeds noodzakelijker wordende openbare transparantie t.a.v. algoritmen voor het bepalen van WOZ-waarde onderkend. Ook de ‘blackbox-methode’ en de ‘directe vergelijkingsmethode’ betreffen een algoritme, waarvan onvoldoende transparant gemaakt welke factoren/variabelen wel of niet zijn gebruikt.
Uit o.a. het Algoritmeregister inzake ‘4WOZ’ van het ICT-bedrijf ‘4Value’ blijkt dat een algoritme gebruikt wordt om de WOZ-waarde te bepalen, zoals voor de gemeente Den Haag is vermeldt. Volgens de Waarderingskamer bestaat er sinds 2019 een ‘Samenwerking tussen partijen op terrein van definitie services en Service Gerichte Architectuur rondom de Wet WOZ’ (zie het Convenant) waarbij ook 4Value en de gemeente Rotterdam is aangesloten. Het gaat om een ‘machine learning’ algoritme.
[Zie voor bronnen, links, verwijzingen: @-Bepalen-woningwaarde-gemeente,-algoritmen]
Specialisten WOZ-waarde versus gewone burger
Als iemand zich niet kan vinden in een te hoge (of te lage) WOZ-waarde dan kan tegen het besluit ervan, meestal gecombineerd met de OZB-aanslag), bezwaar gemaakt worden. Dit kan door elke belanghebbben, meestal een eigenaar of huurder, gedaan worden. Echter, kan de indiener ervan als die onvermogend is daarvoor geen toegevoegde advocaat/jurist krijgen. Terwijl de toegang tot gedegen juridische kennis niet openbaar toegankelijk is en de materie juridisch en bewijstechnisch zeer complex is. Zie ook het artikel ‘INCLUSIEVE SAMENLEVING: Toegang juridische kennisomgeving‘.
Wel zijn er specialisten opgekomen die stellen dat zij tegen lage kosten bezwaar kunnen maken, na een kansrijke screening, tegen een bepaalde WOZ-waarde. Dit heeft tot veel bezwaren geleid en hogere kosten bij gemeenten waardoor de gemeentelijke belastingen weer omhoog moesten. Zie het artikel ‘Bedrijfjes plukken gemeenten met WOZ-bezwaren‘ (2020). Ook in 2021 bleek dat er van deze ‘no-cure-no-pay’-bureaus gebruik is gemaakt. Bezwaar over 3,2% van de huizen een te hoge WOZ-waarde van gemiddeld €30.000,— is in 40% van de gevallen toegekend (b.v. over onderhoudstoestand, woonvoorzieningen). Sommige gemeenten willen daarom het bezwaar maken door huiseigenaren laagdrempeliger maken.
Daarop hebben in 2022 enkele regionale belastingkantoren woningeigenaren verzocht om interieurfoto’s zoals van de keuken en badkamer op te sturen om de WOZ-waarde nauwkeuriger te kunnen bepalen. De protesten daartegen wegens inbreuk op de privacy zijn door de minister weggewuifd. Het opsturen is onverplicht, en er zijn voldoende waarborgen.9
Inmiddels is er in de zomer van 2023 vanuit de rechterlijke macht flinke kritiek op het handelen van No- Cure-No-Pay-bureaus die massaal bezwaar maken met (zeer) omvangrijke processtukken om enkel proceskostenvergoedingen te verdienen waardoor procedures vertraging oplopen, waardoor rechtbanken zelf ook kritischer geworden zijn over de hoogte van de vergoeding ervan. Er zijn wel advocaten en juristen die menen dat openbare kritiek vanuit de rechtbank onverstandig is.10 Men vindt de kritiek onterecht omdat de Belastingdienst zich in het verleden niet aan de regels hield en het bestuursrecht te lang toekeek wat tot een miljardenschade in de toeslagenaffaire heeft geleid. Terwijl als burgers dat doen zij plotseling verwijten krijgen over de kosten en vertraging. Vooral in het geval er geen (effectieve) gesubsidieerde rechtsbijstand mogelijk is, kan zo’n dergelijk bureau het enige alternatief zijn om de rechten van (kwetsbare) burgers te waarborgen.11
Follow the Money heeft gesteld dat de Raad van State burgers onterecht beschuldigd van misbruik van informatieverzoeken o.g.v. de wet op openbaarheid van bestuur (Woo) om via rechtszaken enkel dwangsommen binnen te slepen van een al overbelaste overheid. Dit stond ook als zodanig in het jaarverslag, maar was volgens de RvS op no-cure-no-pay-bedrijfjes gericht in Woz-zaken. De gewraakte passage wordt aangepast. 12
Verder is het voor een gewone (mindervermogende) burger niet eenvoudig om aan te tonen waarom de berekening WOZ-waarde van een gemeente (heffingsambtenaar) niet juist is. Dit omdat er geen details over de berekening behoeven te worden overgelegd, terwijl de burger die wel gedetailleerd moet weerleggen. Daarnaast wordt een ‘eigen berekening’ vaak enkel geaccepteerd als die door een expert verricht is, die vaak (te) veel geld kost, en waarvoor ook geen subsidie beschikbaar is voor mensen met een laag inkomen.
Verder kan het verwerken van gegevens over de WOZ-waarde onvolledig zijn of gedateerd, en is het ook niet duidelijk of deze b.v. na bezwaar daarover in het daaropvolgende jaar wel (tijdig) verwerkt zijn.
[Zie voor bronnen, links, verwijzingen: @-Specialisten-WOZ-waarde-versus-gewone-burger]
Definitie WOZ-waarde te beperkt, ruimere bescherming definitie EVS/IVS?
Verder is het de vraag of de definitie voor het bepalen van de marktwaarde/WOZ-waarde o.b.v. de ‘European Valuation Standard 2016’ (EVS 2016), p15v. (NLse vertaling EVS 2016), gebaseerd op de ‘International Valuation Standard’ (IVS 2017), p. 18v. (NLse vertaling IVS 2017) van het IVCS voor de (gewone) burger niet meer bescherming biedt dan de nationale wetgeving, en dat deze richtlijnen dienen te prevaleren (in elk geval de Europese) boven de tamelijk open norm van de wet WOZ.
Verder blijkt uit het voorwoord ‘preface’ van de voorzitter van het bestuur Krzysztof Grzesik van TEGOVA bij de introductie van de EVS-2020 op de website van TEVOGA dat er wijzigingen zijn aangebracht vanwege evidente interpretatieproblemen en vertaalfouten van de EU-lidstaten in o.a. begrippen ‘marktwaarde’ en modelmatige (statistische) taxatiemethoden. Benadrukt wordt dat t.a.v. de EVS-2016 in de EVS 2020 verbeteringen zijn aangebracht vanwege o.a. evidente interpretatieproblemen en vertaalfouten van de EU-lidstaten, zie daarvoor ook het voorwoord (zie voetnoot voor link naar o.a. het voorwoord).
Zo is in de EVS-2020 het sleutelbegrip marktwaarde verduidelijkt, is de rol van geavanceerde statistische modellen in overeenstemming met de nieuwe richtsnoeren van de Europese Bankautoriteit verduidelijkt ter compensatie van gebreken die in verschillende taalversies van het EU-recht zijn geslopen, etc..
In die zin is het noodzakelijk om niet enkel de Nederlandstalige versie EVS-2016 te gebruiken maar ook de Engelstalige versie van het EVS-2016 en de Engelstalige versie IVS om te voorkomen dat men vervalt in dezelfde fouten zoals omschreven in het voorwoord op de EVS-2020.
Gesteld zou kunnen worden dat de heffingsambtenaar als vertegenwoordiger van de gemeente, een aangewezen uitvoerende instantie danwel ‘tussenpersoon’ is van Europees (/internationaal) recht, in dit geval de richtlijnen EVS (gestoeld op IVS), dat dient te prevaleren boven nationaal recht (o.a. art. 51 en 52 Handvest) en dat de taxatiemethoden mede gebaseerd zijn op richtlijnen (b.v. art. 19 en Considerant 29 van de Richtlijn nr. 2014/17/EU inzake deugdelijke taxatiemethoden) en Verordeningen (art. 229, lid 1 Verordening 575/2013 inzake onafhankelijk taxatie van onroerend goed tegen of onder marktwaarde dat dient als zekerheid) van de EU.
Dient een (gedecentraliseerde) uitvoerende instantie zoals een gemeente – ondanks eventuele opgedrongen bezuinigingen door rijksoverheid – met de taxateur/heffingsambtenaar/inspecteur, in het licht van geldend (Europees en internationaal) recht, zich niet op zijn minst te onthouden van (beleids)handelingen, die zich met name uiten in gecombineerde besluiten WOZ/OZB, die (verdere) destabilisering van de woningmarkt (zouden kunnen) bevorderen?
Als bij het bepalen van de marktwaarde/WOZ-waarde bepaalde correcties niet juist worden doorgevoerd, waardoor er nog bepaalde ’te hoge marges’ in zitten en/of juist verlagende marges niet meegerekend worden, loopt men het risico dat de WOZ-waarden van niet-verkochte woningen (jaren achtereen) nog steeds te hoog is. Dat kan dan een (structureel) vertekend beeld (van een fictie) van (extreem) stijgende huizenprijzen in de hand werken die in de praktijk werkelijkheid wordt.
Van een ‘redelijke’ marktwaarde/WOZ-waarde zal dan (uiteindelijk) geen sprake meer zijn, omdat het koopgedrag van (buitenlandse) investeerders en gewone burgers daardoor zodanig (oneigenlijk) wordt beïnvloed dat er (uiteindelijk) geen sprake meer kan zijn van een ‘ongedwongen’, ‘prudente’ en met ‘kennis van zaken’ e.d. zijnde verkoop/koop (zakelijke transactie) volgens de EVS-definitie, zie voor de definitie ‘marktwaarde’, o.a. p. 15v EVS-2016 en/of o.a. p. 18v IVS. Terwijl bekend is dat dergelijk beslissingsgedrag (onvermijdelijk, verdere) destabilisering van de woningmarkt tot gevolg kan hebben, zoals ‘buy-to-let-gedrag’, ’uitstel-(ver)koopgedrag’, (extreem) overbieden, inflatie, en andere (onvoorzienbare) waardeverhogende factoren.
[Zie voor bronnen, links, verwijzingen: @-Definitie-WOZ-waarde-te-beperkt,-ruimere-bescherming-definitie-EVS/IVS?]
Woonzorgen arme burgers onzichtbaar, ‘woonschaamte’, groei ongelijkheid
Stigmatiseren ‘woonschaamte’ leid af van ‘overheidssteun’ rijke huizenbezitters
In een essay in de Groene Amsterdammer (september 2023) wordt het beeld geschetst van ‘woonschaamte’13 van arme mensen die afhankelijk zijn van sociale huurwoningen. Zij schamen zich voor hun sobere woonsituatie, dit houdt hun zorgen onzichtbaar en dwingt tot stilzwijgen. Ook zouden zij zich vanwege de extreme woningnood schamen voor hun bevoorrechte positie vergeleken bij andere mensen die maar geen woonruimte kunnen vinden. Politici en media stigmatiseren sociale huurders, wat leidt tot klassenschaamte in de samenleving, terwijl daarmee de aandacht wordt afgeleid van rijke huizenbezitters die veel overheidssteun krijgen, zoals hypotheekrenteaftrek, maar dit onzichtbaar blijft. De overheid subsidieert rijkdom, niet armoede, en versterkt zo ongelijkheid. In plaats van collectieve solidariteit creëert dit individuele schaamte bij lagere klassen, waardoor er niets verandert.
Zo kocht een Canadese belegger14 vanaf 2016 eerst duizenden (sociale) huurwoningen op van woningcorpraties, verhoogde maximaal de huren met weinig onderhoud. Maar sinds de rente aan het stijgen is en er huurregulering wordt ingevoerd staan de 6900 woningen weer in ene keer te koop wat veel onzekerheid bij huurders veroorzaakt. De minister meent dat de belangrijkste reden van vertrek financiering is en niet huurregulering.
Woningcorporaties zouden destijds gedwongen zijn om te verkopen door nieuwe regels van de overheid, zoals de ‘verhuurderheffing’ van Blok en fiscale lasten vergelijkbaar met die voor marktpartijen die echter niet aan strenge sociale regels gebonden zijn. Mede daardoor is wonen in Nederland een verdienmodel geworden en behoren woonkosten tot de hoogste in Europa. Er wordt gepleit voor meer betaalbaarheid door publieke grip op woningen waaronder ook sociale huisvesting. 15
Nieuwe bestemming lege kantoorgebouwen, of minder thuiswerken?
Zowel voor als na de coronapandemie is er nog veel leegstand van kantoren en winkelpanden, waarbij ervoor is gekozen om deze om te bouwen tot (sociale) huurwoningen. Zo zijn er daardoor in 2018 13.000 woningen bijgekomen hoewel er nog steeds veel leegstand is door ongeschiktheid en hoge kosten voor het ombouwen ervan. Tijdens de coronapandemie van 2020 toen thuiswerken is toegenomen verwachtte men dat de vraag naar kantoor-en winkelruimte na de pandemie zou afnemen en dat thuiswerken permanent kon worden door meer leegstand van winkelpanden die geschikter zijn voor woningbouw.16 Minister De Jonge heeft in 2022 met zijn nationaal bouwplan gezegd dat het sneller kunnen ombouwen van kantoren en lege winkelpanden nog 15.000 zogenoemde transformatie-woningen kan opleveren. Daarvoor en ook door het bouwen van nieuwe woningen en flexwoningen komen er meer regie en strakkere regels.17
Er zijn aanwijzingen dat o.a. door het toegenomen ’thuiswerken’ kantoren in waarde zullen dalen. Er wordt gesuggereerd dat kantoren kunnen worden omgebouwd tot woningen of magazijnen om de waarde van het vastgoed te maximaliseren.18 Een onderzoek van NYU en Columbia University voorspelt dat de waarde van commercieel vastgoed door thuiswerken nog met 28% zal dalen tussen 2019-2029, wat neerkomt op een verlies van $500 miljard.19 Benadrukt wordt echter dat er geen definitief antwoord is op de vraag wat er met kantoren zal gebeuren. Er is meer kennis nodig over hoe werkgevers en werknemers een goede balans kunnen vinden tussen thuis en op locatie werken, en dat bedrijven zullen moet uitproberen of een bepaald werkmodel past bij hun doelstellingen.20
Het wetsvoorstel om werknemers het recht op ‘thuiswerken’ te bieden is door de Tweede Kamer omarmd maar op de valreep door de Eerste Kamer tegengehouden omdat zij zich afvragen of de wet wel nodig is. Het zou nadelig zijn voor sociale cohesie, innovatie, creativiteit, betrokkenheid op de werkvloer, hoge kosten en andere praktische problemen met zich meebrengen. De voorstanders zouden teveel nadruk leggen op de positieve effecten terwijl daar maatwerk voor nodig is en geen algemene regels.21
Volgens onderzoek van de TU Delft zou volledig thuiswerken op de lange termijn nadeliger zijn, omdat je daar ‘dommer, asocialer, zuurder, chagrijniger en slechter in je vak’ van kan worden. Dat zou veroorzaakt worden door een gebrek aan sociale interactie en het in routines blijven hangen. Er zijn echter geen harde bewijzen voor en het kan ook juist meerwaarde hebben en b.v. doordat de arbeidsproductiviteit verhoogt en de balans met priveleven verbetert. Een combinatie van thuiswerken en op kantoor lijkt het beste.22
Toestand huidige oververhitte woningmarkt, ontwikkelingen
Energiecrisis en gedwongen uithuiszettingen
Sinds half 2022 kampen bepaalde kwetsbare groepen mensen door de ‘energiecrisis’ – mede ontstaan door sancties van Rusland inzake de oorlog in de Oekraïne – met het kunnen betalen van de torenhoge energierekening. Het is de vraag of met de daarvoor in het leven geroepen energietoeslag in 2022 en 2023 dergelijke huishoudens behoed kunnen worden voor gedwongen uithuiszettingen. De afgelopen jaren was dakloosheid, ook onder werkenden, al toegenomen.
Evenwel zijn in het laatste kwartaal van 2022 de huizenprijzen die voor het eerst in de afgelopen 9 jaar met ongeveer 4% verder gedaald. Het is afwachten of er nu sprake is van een omslag. Staatsbeleggers verruilen namelijk hun beurs vanwege de inflatie, aandelen en obligaties worden verkocht om niet-beursgenoteerde investeringen in onder meer vastgoed te doen. Zie o.a. het artikel ‘regeringspartij VVD grote bezwaren tegen de nieuwe woonwet die CDA-minister De Jonge heeft voorgelegd. Gemeenten moeten niet verplicht worden om minstens 30% nieuwe sociale huurwoningen te bouwen omdat dat volgens de VVD leidt tot toekomstige achterstandswijken over heel Nederland. In bepaalde steden zijn er volgens hen al teveel van dat type woningen. Er moeten meer betaalbare koopwoningen voor middengroepen komen, anders stemt de VVD niet met dit wetsvoorstel in.
Echter blijkt b.v. ook in de gemeente Amsterdam de armen uit de stad worden gedrukt door speculeren met verkopen van sociale huurwoningen. De anti-speculatiebedingen blijken niet te werken waardoor ook de gemeente Amsterdam nu de verkoop aan banden wil leggen.23
[Zie voor bronnen, links, verwijzingen: @-Toestand-huidige-oververhitte-woningmarkt,-ontwikkelingen]
Milieukosten warmtepompen jarenlang te laag ingeschat
In het artikel van de Cobouw van 19 februari 2023, ‘Milieukosten warmtepomp jarenlang te laag ingeschat; bouwregels duurzaam huis onder druk‘, is o.a. gesteld dat uit onderzoek blijkt dat warmtepompen materiaal-technisch gezien zo slecht voor het milieu zijn dat nieuwe huizen of kantoren daardoor nauwelijks aan de regels voor duurzaam bouwen voldoen. Om bouwplanvertraging te voorkomen is een ’tijdelijk verrekenfactor voor nieuwe installaties’ van kracht, hoewel kritici stellen dat dit een juridich onhoudbaar geitenpaadje is.
Zie ook het artikel van 31 januari 2023 van Nationale Milieu Database (NMD), ‘Tijdelijke verrekenfactor voor installaties in de NMD‘, waarin o.a. is dat de stichting NMD bezig is met het actualiseren milieudata van verschillende projecten, waaronder die van warmtepompen. De bijdrage aan de MPG (milieuprestatieberekening van gebouwen) van de oude (referentie) productkaarten van warmtepompen werd vergeleken met de nieuwe productkaarten. Daaruit bleek echter dat het aandeel van de oude categorie 3 warmtepomp productkaarten tussen de 1,2% en 4,8% ligt, afhankelijk van het type warmtepomp en type referentiegebouw maar met de nieuwe productkaarten een substantieel groter aandeel hebben, te weten tussen de 16% en 37%.
[Zie voor bronnen, links, verwijzingen: @-Milieukosten-warmtepompen-jarenlang-te-laag-ingeschat]
Ontwikkelingen en perikelen huizenmarkt
Uit het bericht van de NOS van 3 maart 2023 ”Huizen volgend jaar duurder’ door privatisering bouwtoezicht’, blijkt dat experts en gemeenten verwachten dat door privatisering van bouwtoezicht dat eerst bij gemeenten lag, de kosten voor het bouwen of verbouwen van woningen voor consumenten volgend jaar veel hoger zullen worden.
Het gaat om het invoeren van Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) op 1 januari 2024, die regelt een betere bescherming voor consumenten ingeval van bouwfouten. Aannemers blijven daardoor ook na oplevering aansprakelijk voor onopgemerkte bouwfouten of verborgen gebreken. Doordat deze wet gekoppeld is aan de Omgevingswet is het invoeren ervan al een paar keer uitgesteld. Volgens Nieuwsuur is er kritiek op het invoeren van de wet.
Het invoeren van de wet is al een aantal keer uitgesteld en is gekoppeld aan de invoering van de Omgevingswet, op 1 januari 2024. Maar inmiddels, zo blijkt uit een rondgang van Nieuwsuur, zetten veel partijen vraagtekens bij de noodzaak van de wet.
Inmiddels blijkt dat duizenden kant-en-klare flexwoningen door de rijksoverheid razendsnel aanbesteed voor ruim €200 mln voor een groot deel nog in de opslag staan, omdat gemeenten en woningcorporaties er niet enthousiast over zijn, en geen geschikte plek ervoor kunnen vinden.
Uit de kamerbrief over Fiscale maatregelenlijst 2023 van 15 augustus 2023 aan de Tweede Kamer blijkt dat het (gevallen) kabinet voor prinsjesdag 2023 al diverse belastingverzwarende maatregelen in 2024 heeft opgesteld. De lage BTW-tarieven op o.a. voeding, niet-alcoholische dranken, arbeidsintensieve diensten (b.v. schilders, kappers en schoenmakers), kosten personenvervoer waaronder het OV, worden verhoogd. De aangekondigde genormeerde huren worden op advies van de Raad van State niet doorgevoerd, en de servicekosten (veelal voor ouderen en gehandicapten) tellen vanaf 2024 ook niet meer mee voor de hoogte van de huurtoeslag. Wel gaat leeftijdsgrens omlaag van 23 naar 21 jaar waardoor jonge huurders eerder huurtoeslag kunnen krijgen, en worden de maximum huurgrenzen afgeschaft waardoor meer huurders met een laag inkomen, maar een te hoge huur, in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. Verder zijn er nog allerlei andere fiscale maatregelen gepland zoals klimaat en energie, schenk en erfbelasting, en overdrachtsbelasting.24
Ontwikkelaars en beleggers willen dat de Tweede Kamer het wetsvoorstel voor regulering van middenhuur behandelt, maar eisen wel aanpassingen. Zo willen ze een hogere huur voor nieuwbouw om de nieuwbouw te beschermen. Ontwikkelaars en beleggers waarschuwen dat het voorstel de nieuwbouw stillegt. Ze pleiten voor een opslag van 10% op de huur voor nieuwe woningen om dit te voorkomen. De Jonge wil graag door met het voorstel, maar zegt afhankelijk te zijn van de Kamer.25
De bestuurder van woningcorporatie Domesta, Moormann vindt dat het huidige systeem om wonen als markt te zien heeft gefaald en structurele hervorming nodig is in plaats van steeds tijdelijke maatregelen te nemen. Het is mensenwerk en moet als nutsvoorziening gezien worden. Hij doet enkele aanbevelingen zoals belastingverlichting voor woningcorporaties, fabriekswoningbouw, investeren van pensioengeld in woningbouw, regulering van de huur in de vrije sector. Ook moeten ministers meer gaan samenwerken met ministeries van financien, economische en sociale zaken.26
[Zie voor bronnen, links, verwijzingen: @-Ontwikkelingen-en-perikelen-huizenbouw-]
Verwijzingen, bronnen, links
@ Financiële crisis, daling waarde onroerend goed, stabiliseren
Homeownership and housing satisfaction, M Elsinga, J Hoekstra, Journal of Housing and the Built Environment 20 (4), 401-424, 400, 2005
Exploring ‘housing asset-based welfare’. Can the UK be held up as an example for Europe?, J Toussaint,, M Elsinga, Housing Studies 24 (5), 669-692, 127, 2009
The privatisation of social housing: Three different pathways, M Elsinga, M Stephens, T Knorr‐Siedow, Social housing in Europe, 389-413, 59*, 2014
@ Stimulerende maatregelen centrale banken bij crisis, lage rente
Zie o.a. pp. 102-104, The Eurozone Crisis and the Transformation of EU Governance: internal and external implications, edited by Maria João Rodrigues and Eleni Xiarchogiannopoulou (2014), met weblink naar de publicatiereferentie van het European University Institute (EUI). Met weblink: <https://www.eui.eu/Research/Library/ResearchGuides/Economics/Eurozone>
Zie o.a. het artikel van 4 november 2021 in de Volkskrant ‘Geldkranen centrale banken gaan langzaam dicht. Wat doet de ECB?’, waarin o.a. gesteld is dat de Amerikaanse centrale bank het steunprogramma dat al bijna 10 jaar loopt gaat verminderen, ongeacht de huidige inflatie. Ook de ECB gaat het stimuleringsprogramma verminderden. Beide programma’s waren eerst bedoeld om een economisch neergang na de kredietcrisis te voorkomen, en daarna de pandemiecrisis. Het doel van de programma’s is om door o.a. obligaties op te kopen de economie te stimuleren, waardoor er zoveel geld beschikbaar is dat de rente nul is of nagenoeg nul blijft.
Echter wijzen critici er op dat het effect ervan is dat de koersen en huizenprijzen al jarenlang explosief stijgen doordat de overvloedige liquiditeiten voor een groot deel naar de aandelen- en vastgoedmarkt gaan. Met weblink: <https://www.volkskrant.nl/economie/geldkranen-centrale-banken-gaan-langzaam-dicht-wat-doet-de-ecb~bd9ea47a/>
Zie het artikel van 8 oktober 2013 in Trouw ‘Blok: interesse buitenlandse investeerders in huurmarkt’, waarin o.a. gesteld is dat buitenlandse beleggers in de Nederlandse woning- en kantorenmarkt willen investeren en dat dit door Nederlands beleid bevorderd zal worden. Met weblink: <https://www.trouw.nl/nieuws/blok-interesse-buitenlandse-investeerders-in-huurmarkt~b6629bc2/>
Zie ook het artikel van 20 augustus 2018 van RTL-Nieuws ‘Overheid lokt buitenlandse huizenbeleggers: ‘Leidt tot hogere huur’. Met weblink: <https://www.rtlnieuws.nl/economie/artikel/4379151/overheid-lokt-buitenlandse-huizenbeleggers-leidt-tot-hogere-huur>
Zie het artikel van 16 oktober 2021 op Sargasso.nl, ‘Hoe Stef Blok de woningmarkt tegen het individu uitspeelde’. Met weblink: <https://sargasso.nl/hoe-stef-blok-de-woningmarkt-tegen-het-individu-uitspeelde/>
Zie het artikel van 5 juli 2023 in De Groene Amsterdammer, ‘Terug naar publiek eigendom’. Volgens Christophers zijn de inkomensstromen van publieke voorzieningen zoals woningen, kinderopvang en infrastructuur in toenemende mate in handen gekomen van buitenlandse investeerders zoals Blackstone en Macquarie. Dit beperkt de zeggenschap van burgers. Deze investeerders presenteren zich als oplossing voor maatschappelijke problemen, maar in werkelijkheid zijn ze vooral gericht op winstmaximalisatie. Ze profiteren juist van schaarste. Pensioenfondsen beleggen steeds meer bij deze partijen, maar uiteindelijk vloeit het leeuwendeel van de winst naar de investeerders en niet naar de pensioengerechtigden. De overheid is ondanks de sterke rol tijdens de coronacrisis nog altijd dienstbaar aan de belangen van private investeerders. Echte verandering van eigendomsverhoudingen is uitgebleven. Voor het oplossen van grote maatschappelijke vraagstukken zoals de wooncrisis is een veel grotere rol voor de overheid noodzakelijk, bijvoorbeeld via publiek eigenaarschap. Met website: <https://www.groene.nl/artikel/terug-naar-publiek-eigendom>
@ Energietransitie woningen 2018
@ Verduurzamen woningen, isoleren, aardgasvrij, energielabelplicht
Rijksoverheid stimuleert duurzame energie: <https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/duurzame-energie/meer-duurzame-energie-in-de-toekomst>
Bestaande woningen aardgasvrij maken Rijksoverheid: <https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/aardgasvrije-wijken/bestaande-gebouwen-aardgasvrij-maken>
Rijksoverheid, wanneer boete bij ontbreken energielabel: <https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabel-woningen-en-gebouwen/vraag-en-antwoord/boete-bij-ontbreken-energielabel-woning>
Energielabel.nl – Woningen: <https://www.energielabel.nl/woningen/>
Zie het artikel van 5 augustus 2022 in het AD, ‘Deze invloed heeft het energielabel op de waarde van je huis’, waarin o.a. is gesteld dat uit onderzoek blijkt dat hoe lager een energielabel is hoe minder de woning opbrengt, hoe hoger des te meer. Van energielabel G naar C levert gemiddeld 7,9% met € 30.000,–. Van G naar D 5,7% procent. Een woning met A-label brengt 13,3%. Met weblink: <https://www.ad.nl/wonen/deze-invloed-heeft-het-energielabel-op-de-waarde-van-je-huis~a59563d9/>
@ Perikelen warmtepompen, hoge kosten, laag rendement, geluidshinder, etc.
Rijksoverheid, 17 mei 2022, hybride warmtepomp de nieuwe standaard vanaf 2026: <https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2022/05/17/hybride-warmtepomp-de-nieuwe-standaard-vanaf-2026>
Zie het artikel van 13 december 2022 van de Vereniging voor Wooncorparaties (Aedes), ‘Warmtepompen – welke keuzes maak je?’, waarin o.a. is gesteld dat he een duurzame keus lijkt om nu dure installaties aan te schaffen, maar dat er over 10 jaar installaties zijn met een aanmerkelijk hoger rendement en een veel lagere CO2-uitstoot. Dan is die keuze voor een dure installatie uiteindelijk toch niet zo duurzaam. Met weblink: <https://aedes.nl/verduurzaming/warmtepompen-welke-keuzes-maak-je>
Zie het artikel van 13 juni 2019 in Vakblad warmtepompen, ‘Hebben corporaties koudwatervrees voor warmtepompen?’, waarin o.a. is gesteld dat woningcorporaties hun woningvoorraad snel willen verduurzamen. Daarover zijn afspraken gemaakt tussen de koepelorganisatie Aedes en het Rijk, maar van grootschalig verduurzamen is nog geen sprake. Deels vanwege financiële drempels of de investering zich terugverdiend binnen de levensduur (van ongeveer 10 jaar), maar ook omdat corporaties zekerheid willen hebben over de in te zetten technieken, zoals warmtepompen, en of er gedurende de levensduur niet al verbeterde en goedkopere warmtepompen of vervangende technieken beschikbaar worden. Met weblink: <https://www.vakbladwarmtepompen.nl/4768/hebben-corporaties-koudwatervrees-voor-warmtepompen>
Zie het artikel van 19 september 2022 in Het Parool, ‘Van het gas af? In de Molenwijk willen ze geen warmtenet: ‘Het zal onze tijd wel duren’, waarin o.a. gesteld is dat het grootste nadeel voor veel mensen blijkt met name die met een laag inkomen, ondanks subsidies, toch de (te) hoge aanschafkosten, en de onzekerheid dat de installaties eerder voor hogere kosten zullen zorgen dan voor lagere. Met weblink: <https://www.parool.nl/amsterdam/van-het-gas-af-in-de-molenwijk-willen-ze-geen-warmtenet-het-zal-onze-tijd-wel-duren~b27a27e0/>
Zie de documentaire van 18 november 2019 van Radar, ‘Maandlasten warmte-koudeopslag extreem hoog’, waaruit bleek dat een WKO-installatie in sommige wijken voor hoge maandlasten zorgde en slecht werkende verwarming. Dit komt o.a. doordat aanbieders van warmte een monopoliepositie hebben, er vastrecht betaald moet worden dat 2x zo hoog is als met gas, en de berekeningswijze van de maximumtarieven. Met weblink: <https://radar.avrotros.nl/uitzendingen/gemist/item/maandlasten-warmte-koudeopslag-extreem-hoog/>
Zie het artikel van 17 juli 2020 in DHC, ‘Warmtenet blijkt koude douche: hoge energierekening overvalt Transvaal’, waarin o.a. gesteld is dat mensen opeens honderden euro’s meer moeten betalen voor duurzaam opgewekte warmte waardoor veel van hen weer terug willen naar gas. Met weblink: <https://www.denhaagcentraal.net/nieuws/warmtenet-blijkt-koude-douche-hoge-energierekening-overvalt-transvaal/>
Zie ook het (internet)dossier over perikelen met warmtepompen in diverse wijken in Nederland in de afgelopen jaren van de ‘Bewonersgroep ‘Effe Puffe ? Liever niet !’. Met weblink: <https://effepuffe.wordpress.com/tag/warmtepompproblemen/>
Zie het artikel van 8 september 2020 van het ACM, ‘ACM heeft de rendementen van warmteleveranciers laten onderzoeken’, waarin o.a. is gesteld dat uit de laatste redementsmonitor van de ACM naar voren kwam dat er grote energiebedrijven zijn die al een hogere winst op warmte maken, volgens de ACM meer dan redelijk. Met weblink: <https://www.acm.nl/nl/publicaties/acm-heeft-de-rendementen-van-warmteleveranciers-laten-onderzoeken>
Rijksoverheid, 23 maart 2021, geluidseisen warmtepompen en airco worden aangescherpt: <https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2021/03/23/geluidseisen-warmtepompen-en-airco%E2%80%99s-worden-aangescherpt>
Zie het artikel van 5 mei 2023 in Trouw, ‘Drie vragenWarmtepomp. TNO zocht het uit: de warmtepomp is toch duurzaam, waarin o.a. is gesteld dat de vanaf 2026 verplichtte hybride-warmtepomp, maar inmiddels onverplicht voor appartementen en monumenten, toch duurzamer is dan een gewone CV-ketel ondanks de vereiste grondstoffen voor de productie van het apparaat en het koelmiddel dat mogelijk broeikasgassen veroorzaakt. Door minder gasverbruik wordt volgens TNO bespaard ten goede van milieu-belasting. Met weblink: <https://www.trouw.nl/duurzaamheid-economie/tno-zocht-het-uit-de-warmtepomp-is-toch-duurzaam~bf9fd277/>
Zie het bericht van 1 mei 2023 van de NOS, ‘Appartementen en monumenten hoeven niet aan de warmtepomp’, waarin o.a. gesteld is dat vanaf 2026 eigenaren van vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen en rijtjeshuizen verplicht een warmtepomp moeten aanschaffen als hun cv-ketel vervangen moet worden. Dit geldt niet voor mensen met een appartement of monument of een woning die de komende jaren op een warmtenet wordt aangesloten. Met weblink: <https://nos.nl/artikel/2473495-appartementen-en-monumenten-hoeven-niet-aan-de-warmtepomp>
@ Extreem oververhitte woningmarkt, extreme woningnood
@ Extreem oververhitte woningmarkt, onredelijke biedingen/marktwaarde
Zie het artikel van 6 oktober 2017 in het Financieel Dagblad, ‘Stef Blok: ‘Ik ben de eerste VVD’er die een heel ministerie heeft doen verdwijnen!’, waarin o.a. gesteld is dat dhr. Blok als eerste een verbond aanging met de oppositiepartijen D66, ChristenUnie en SGP om steun te krijgen voor hervormingen op de woningmarkt. Het ging om extra huurverhogingen voor scheefwoners en een verhuurdersheffing die zijn voorganger Piet-Hein Donner (CDA) al had opgesteld. Mede uit oogpunt van efficiency heeft hij het departement van Wonen en Rijksdienst — het vroegere Vrom — de facto opgeheven en het ondergebracht bij Binnenlandse Zaken, omdat beslissingen over huisvesting, zoals bestemmingsplannen, toch al op gemeentelijk en provinciaal niveau liggen. Met weblink: <https://fd.nl/economie-politiek/1221025/stef-blok-ik-ben-de-eerste-vvd-er-die-een-heel-ministerie-heeft-doen-verdwijnen-oqb3ca9v4zEp>
Zie het artikel van 26 januari 2021 in het Parool, ‘Circa 78.000 huizenbezitters lopen risico op gedwongen verhuizing’, waarin o.a. door de Autoriteit Financiele Markten (AFM) gewaarschuwd is dat duizenden huishoudens in Nederland het risico lopen dat ze hun (aflossingsvrije) hypotheek niet opnieuw kunnen financieren op het moment dat deze afloopt en dat dit kan leiden tot een gedwongen verhuizing. Met weblink: <https://www.parool.nl/nederland/circa-78-000-huizenbezitters-lopen-risico-op-gedwongen-verhuizing~b3889bd9/>
Zie het artikel van 2 mei 2012 in de Volkskrant, ‘Restschuld dreigt voor jonge huizenbezitters’, waarin o.a. gesteld is dat starters het risico lopen dat zij met een hypthecaire restschuld geconfronteerd worden als de woningwaarde lager is dan de hypotheek. Met weblink: <https://www.volkskrant.nl/nieuws-achtergrond/restschuld-dreigt-voor-jonge-huizenbezitters~b670d333/>
Zie o.a. het artikel van 22 oktober 2021 van het CBS, ‘Prijsstijging koopwoningen loopt opnieuw op’, waarin o.a. gesteld is dat bestaande koopwoningen in september 2021 18,5 procent duurder waren dan een jaar eerder. Dat is de grootste prijsstijging na juli 2000, terwijl die in 2019 wat af zwakte, maar daarna steeds verder aan trok. Dit blijkt uit onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster. De prijsindex bestaande koopwoningen is één van de inflatie-indicatoren die is opgenomen in het prijzendashboard met weblink: <https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2021/42/prijsstijging-koopwoningen-loopt-opnieuw-op>
Zie daarvoor het artikel van 10 september 2020 van Gemeente.nu ‘CBS: Gemiddelde WOZ-waarde hoogste ooit’ waarin o.a. gesteld is dat op 1 januari 2020 de gemiddelde WOZ-waarde 270.000 euro per woning was, bijna 9 procent meer dan een jaar eerder. Dat is de hoogste waarde ooit en de grootste stijging sinds jaren zo meldt het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gemiddelde WOZ-waarde steeg in 2020 voor het vijfde jaar op rij, blijkt uit de cijfers van het CBS. Van de vier grootste steden steeg in Rotterdam de gemiddelde WOZ-waarde het sterkst, met bijna 16 procent tot 222.000 euro per woning. Met weblink: <https://www.gemeente.nu/bedrijfsvoering/belastingen/cbs-gemiddelde-woz-waarde-hoogste-ooit/>
Zie het artikel van Riva makelaars, ‘Particuliere investeerders slaan toe in Charlois, Delfshaven en Feijenoord’, waarin o.a. gesteld is dat veel beleggers beseften dat ze eind 2020 toe moesten slaan voordat de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 verhoogd zou worden. Volgens het Kadaster is dat dan ook duidelijk gebeurt, maar juist starters hebben de koop uitgesteld tot daarna mogelijk vanwege het niet hoeven te betalen van overdrachtsbelasting. Met weblink: <https://www.rivamakelaars.nl/blog/hoe-koop-ik-mijn-woning/particuliere-investeerders-rotterdam/>
Zie het artikel van 13 maart 2021 van het Kadaster, ‘Wat doet aanpassing overdrachtsbelasting met woningmarkt?’, waarin o.a. is bevestigd dat veel beleggers beseften dat ze eind 2020 toe moesten slaan voordat de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 verhoogd zou worden. En ook vastgesteld dat starters juist tot ná die datum gewacht hebben, mogelijk vanwege het niet meer hoeven betalen van overdrachtsbelasting. Met weblink: <https://www.kadaster.nl/-/wat-doet-aanpassing-overdrachtsbelasting-met-woningmarkt-?>
Zie het artikel van 20 maart 2021 in Trouw, ‘Afspraken tussen makelaars bij huizenverkoop benadelen kopers en verkopers in de Randstad’, waarin o.a. gesteld is dat makelaars in de Randstad onderling (verboden) afspraken maken over verkoop van huizen buiten medeweten van de consument. Dit doen zij door elkaar onderling te helpen met informatie of uitsluiting. Makelaarsvereniging NVM, waarvan 70% van de makelaars lid is, stelt ‘signalen’ van dit soort praktijken te ontvangen, maar ‘geen concrete klachten’. Een strenge aanpak van wangedrag kan alleen slagen als die door de overheid wordt opgelegd omdat ander leden bij de NVM weglopen zonder hun werkwijze te veranderen en de NVM haar positie als grootste brancheorganisatie verliest. Sinds 2001 is het zijn van makelaar geen beschermd beroep meer. Met weblink: <https://www.trouw.nl/nieuws/afspraken-tussen-makelaars-bij-huizenverkoop-benadelen-kopers-en-verkopers-in-de-randstad~be8c6070/>
Zie het artikel van 14 mei 2021 in het AD, ‘Makelaars maken gebruik van grijs gebied om overdrachtsbelasting te omzeilen’, waarin o.a. is gesteld dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor jonge huizenkopers bij een woning tot €400.000,- euro het risico op gesjoemel met de koopprijs kan verhogen. Dan worden een vloer of gordijnen buiten de koopsom gehouden en apart betaald terwijl de prijs ervoor (veel) te hoog is. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie zegt dat notarissen alert zijn. Met weblink: <https://www.ad.nl/wonen/makelaars-maken-gebruik-van-grijs-gebied-om-overdrachtsbelasting-te-omzeilen~a8f0f36a/>
@ Buy-to-let-constructies, particulieren, zelfbewoningsplicht
Zie het artikel van 28 juli 2019 in de Volkskrant, ‘Is al dat buitenlandse geld in Nederlandse huurwoningen nou gevaarlijk of goed?’, waarin o.a. is gesteld dat het blijkt dat de meeste buitenlandse investeerders meer gericht zijn op snel doorverkopen tegen hoge bedrage van (opgeknapte oude) woningen dan op het verduurzamen van woningen of het verbeteren van de leefomgeving en sociale cohesie. Terwijl zij inmiddels meer dan de helft van de (voormalige) huurwoningen bezitten, en er 5500 sociale huurwoningen voor een bedrag van 570 miljoen euro onder Blok aan hen werd verkocht (€100.000,– per sociale huurwoning). Met weblink: <https://www.volkskrant.nl/nieuws-achtergrond/is-al-dat-buitenlandse-geld-in-nederlandse-huurwoningen-nou-gevaarlijk-of-goed~b71f0651/>
Zie het artikel van 28 juli 2019 in de Volkskrant, ‘Hoogleraar Saskia Sassen: ‘Huurhuizen worden handelswaar van internationale financiële elite’, waarin o.a. gesteld is volgens een hoogleraard dat de greep van internationale beleggers op vooral de huurwoningen de hele middenklasse raakt. Met weblink: <https://www.volkskrant.nl/nieuws-achtergrond/hoogleraar-saskia-sassen-huurhuizen-worden-handelswaar-van-internationale-financiele-elite~b26fe67d/>
Zie ook het artikel over ‘uitstelgedrag’ van huizen(ver)kopers van 19 september 2017 ‘The Prisoner’s Dilemma is Confounding the Housing Market’, waarin o.a. beschreven wordt wat de rol is van het ‘prisoner’s dilemma’ in de huidige woningmarkt inzake beslissingen van huiseigenaren over het al dan niet verkopen van hun huis. Het onderzoekt hoe het prisoner’s dilemma een reden aangeeft waarom meer huiseigenaren ervoor kiezen hun huis niet te verkopen. Een belangrijk element dat de huizenmarkt onderscheidt, is dat individuen zowel kopers als verkopers zijn, aangezien als iemand een huis verkoopt, de reden meestal is dat ze een nieuw huis willen kopen, met weblink: <https://blogs.cornell.edu/info2040/2017/09/19/the-prisoners-dilemma-is-confounding-the-housing-market/>
Zie het artikel van MGVM Vastgoed taxaties ‘Buy to let concurrentie op de koopwoningmarkt’, waarin o.a. gesteld is dat het aantal particuliere beleggers op de woningmarkt van 3,3% in 2006 tot 5,8% in 2016 is gestegen terwijl dat percentage in de grote steden tussen de 10 à 15% ligt en in de jaren daarna is toegenomen . Vooral in Rotterdam is het aanvangsrendement gestegen (licht in 2017 naar 8,6%), zie p. 5. Met weblink: <https://www.mvgm.nl/wp-content/uploads/2018/05/Buy-to-let-Concurrentie-op-de-woningmarkt-MVGM-Vastgoedtaxaties.pdf>
Zie echter ook daarover de onderzoekers van EUI waarin op pp. 103-104 van The Eurozone Crisis and the Transformation of EU Governance: internal and external implications, edited by Maria João Rodrigues and Eleni Xiarchogiannopoulou (2014), is gesteld dat het prisoner’s dilemma a.h.w. ook een ‘Nash-evenwicht’ zonder een ‘Pareto-optimum’ te bereiken kan veroorzaken waarbij beide spelers verliezen. Echter, deze speltheorieën zijn gebaseerd op rationale strategieën terwijl ingeval van b.v. ‘overbieden’ door een extreem oververhitte woningmarkt daarvan geen sprake (meer) is. Met weblink: <https://www.eui.eu/Research/Library/ResearchGuides/Economics/Eurozone>
Zie het artikel van 12 maart 2021 van de NOS, ‘Investeerders kochten afgelopen jaar meeste woningen ooit’, waarin o.a. is gesteld dat particuliere investeerders in 2020 een record aan woningen hebben gekocht terwijl ze er zelf niet in gaan wonen. In grote steden als Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam werd 34% verkocht. Met weblink: <https://nos.nl/artikel/2372394-investeerders-kochten-afgelopen-jaar-meeste-woningen-ooit>
Zie het artikel van 19 november 2021 van de NOS, ‘In ruim 130 gemeenten ligt zelfbewoningsplicht bestaande huizen op tafel’, waarin o.a. gesteld is dat de grote gemeenten en daaromheen een zelfbewoningsplicht hebben ingesteld om gewone kopers tegen beleggers te beschermen. Dit omdat die enkel kopen om zo snel mogelijk tegen een hogere prijs door te verkopen of tegen hoge prijzen te verhuren. Met weblink: <https://nos.nl/artikel/2406217-in-ruim-130-gemeenten-ligt-zelfbewoningsplicht-bestaande-huizen-op-tafel>
Jelke Bosma MSc, Dr. Cody Hochstenbach, Dr. Rodrigo Fernandez e.a. . (2018). De politiek van buy-to-let. Beleid en Maatschappij (45) 3, 288-298. https://tijdschriften.boombestuurskunde.nl/tijdschrift/benm/2018/3/BenM_1389-0069_2018_045_003_004
@ Extreme woningnood, (toename) economisch daklozen
Zie het artikel van 20 maart 2022 van de NOS, ‘Zie het artikel ‘Een groeiende, maar onzichtbare groep: mensen met inkomen, maar zonder woning’, waarin o.a. is gesteld dat al sinds 2019 daklozenorganisaties in toenemende mate te maken krijgen met een groep die niet is geregistreerd staat als zijnde dakloos. Het gaat daarbij om zogenaamde ‘economisch daklozen’, soms ook ’thuislozen’ genoemd. Dit zijn mensen zonder woning, maar met een inkomen uit betaald werk. Met weblink: <https://nos.nl/artikel/2420541-een-groeiende-maar-onzichtbare-groep-mensen-met-inkomen-maar-zonder-woning>
Zie het artikel van 8 april 2023 van FTM, ‘Kun je nog ergens een betaalbare woning kopen, en waar dan?’, waarin o.a. is gesteld dat burgers met een modaal inkomen nauwelijks een huis kunnen kopen doordat er vanwege de extreme oververhitting en woningnood geen betaalbare huizen meer zijn. Dit terwijl een betaalbare woning een grondrecht is. Met weblink: <https://www.ftm.nl/artikelen/zelfs-met-een-modaal-inkomen-zijn-er-nauwelijks-huizen-meer-te-krijgen>
Zie het artikel van 30 januari 2022 in het Financieel Dagblad ‘Nieuwe Omgevingswet maakt aankoop van woning veel duurder’ waarin o.a. gesteld is dat het voor kopers, notarissen en makelaars moeilijker wordt om de nodige informatie over een woning te achterhalen. De nieuwe Omgevingswet is daar debet aan, en zorgt voor extra kosten, schrijft Annerie Ploumen van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Met weblink: <https://fd.nl/opinie/1428471/nieuwe-omgevingswet-maakt-aankoop-van-woning-veel-duurder>
@ Inflatie consumentenprijzen, verborgen (huizen)inflatie?
CBS over uitgaven van eigenaren voor aanschaf en bezit van een koopwoning: <https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/84307NED/table?dl=60C3D>
Zie het artikel van 10 november 2022 in de Leeuwarder Courant ‘Rekenfout kan ozb treffen. Huizenbezitters hangt tegenvaller boven het hoofd’, waarin o.a. door de VNG gesteld is dat in de begroting 2022 de inflatie lager geraamd is dan in werkelijkheid. Of het financiele gat gedekt wordt uit de reserves of via een extra verhoging van de lokale lasten in 2023 dat zal per gemeente moeten worden afgewogen omdat de VNG daarvan nog geen beeld heeft. Met weblink: <https://lc.nl/binnenland/Rekenfout-kan-ozb-treffen.-Huizenbezitters-hangt-tegenvaller-boven-het-hoofd-28039679.html>
Zie het artikel van 6 februari 2020 in het NRC Handelsblad ‘DNB-president Klaas Knot: ‘Nu is het moment voor verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek’, waarin o.a. gewaarschuwd is voor onderschatting van het inflatierisico en gesteld is dat de snelle stijging van de huizenprijzen, ook inflatie is. Hij ervoer in zijn jeugd wat een instortende huizenmarkt kan betekenen. Met weblink: <https://www.nrc.nl/nieuws/2020/02/06/die-galopperende-huizenprijzen-dat-is-toch-ook-inflatie-a3989568>
European Central Bank (2021, 23 september). Reviews and strategy: <https://www.ecb.europa.eu/home/search/review/html/index.en.html>
The Hidden Inflation in Your Home – Bloomberg, 2021: <https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-04-23/the-hidden-inflation-in-your-home>
The Hidden Inflation in Housing Costs – The Wall Street Journal, 2019: <https://www.wsj.com/articles/the-hidden-inflation-in-housing-costs-11556184601>
Hidden inflation: how rising house prices complicate central bank policy – Financial Times, 2018: <https://www.ft.com/content/2aeb5f18-df87-11e8-9f04-38d397e6661c>
Zie het artikel van 7 september 2021 van DNB, ‘Kosten eigen woning gaan meetellen in de inflatiemaatstaf’, waarin o.a. is gesteld dat de Europese Centrale Bank (ECB) vindt dat de kosten van eigen woningbezit moeten gaan meetellen bij de inflatiemaatstaf wat nu nog grootendeels niet het geval is. De ECB stelt dat dergelijke kosten wel mee behoren te wegen bij de inflatiemeting nauwkeuriger zodat die beter aansluit bij door burgers ervaren prijsstijgingen. Met weblink: <https://www.dnb.nl/algemeen-nieuws/dnbulletin-2021/kosten-eigen-woning-gaan-meetellen-in-de-inflatiemaatstaf/>
Zie het artikel van 27 maart 2019 van het ECB, ‘Speech by Mario Draghi, President of the ECB, at the conference ‘The ECB and Its Watchers XX’, Frankfurt am Main, 27 March 2019’ waarin de toenmalig president van de ECB, Mario Draghi, suggereerde dat de ECB zou moeten overwegen om de sociaal-economische gevolgen mee te nemen in haar monetaire beleid. Draghi erkende dat de ECB voornamelijk gericht is op het handhaven van prijsstabiliteit, maar benadrukte dat de economie als geheel beter af zou zijn als de ECB ook rekening zou houden met de sociale gevolgen van haar beleid inzake ongelijkheid en armoede. Met weblink: <https://www.ecb.europa.eu/press/key/date/2019/html/ecb.sp190327~2b454e4326.en.html>
IMF (2021). Fiscal Monitor: Achieving Inclusive Growth: <https://www.imf.org/en/Publications/FM/Issues/2021/03/29/fiscal-monitor-april-2021>
World Bank (2021). Poverty and Shared Prosperity 2021: Reversals of Fortune: <https://www.worldbank.org/en/publication/poverty-and-shared-prosperity>
Zie het artikel van maart 2022 in De Nationale Bank van Belgie, ‘Kostprijs eigen woning opnemen in de inflatiemaatstaf: focus op België’, waarin o.a. gesteld is dat ervoor gepleit wordt om de kosten voor eigen woning (‘owner-occupied house price index’, OOHPI) uiterlijk 2026, te beginnen in 2023 voor Griekenland, in de inflatiemaatstaf te betrekken door deze toe te voegen aan de geharmoniseerde consumptieprijsindex, de HCPI (geharmoniseerde consumptieprijsindex). Deze maatstaf is nu niet representatief omdat enkel huurgelden en kosten voor kleine herstellingswerken (verf, nieuwe kraan) erin zijn vervat, maar o.a. aankoopkosten van een woning, registratierechten, verzekeringen, grote renovatie- en onderhoudskosten, en ‘andere diensten gerelateerd aan de aankoop’ zoals registratierechten en erelonen voor makelaars en notarissen, nog niet. Nog voor 2026 zou een volledig betrouwbare HICP-H moeten kunnen worden gepubliceerd. De OOHPI wordt momenteel geschat op 9 % voor het eurogebied (ECB 2022), maar betreft een kwartaalindex die een publicatievertraging heeft van een kwartaal dat nog aangepast moet worden voor een adequaat monetair beleid. Met weblink: <https://www.nbb.be/nl/artikels/kostprijs-eigen-woning-opnemen-de-inflatiemaatstaf-focus-op-belgie>
Zie het artikel van 10 mei 2023 in Dagblad van het Noorden, ‘Waarom is de WOZ-waarde bij 1,3 procent van woningen verkeerd berekend? Dit is meestal de reden’, waarin o.a. is gesteld dat in 2021 over 3,2% van de huizen bezwaar is gemaakt tegen een te hoge WOZ-waarde en in 40% van de gevallen toegekend, b.v. over onderhoudstoestand van de woning, of de kwaliteit van de woonvoorzieningen waarop gemeenten niet altijd zicht hebben. Gemiddeld is de waarde zo’n €30.000 te hoog ingeschat, maar volgens staatssecretaris Van Rij (Fiscaliteit en Belastingdienst) klopt het niet dat huiseigenaren structureel te hoog worden aangeslagen. Volgens hem betekent dit dat voor 1,3% van de huizen daadwerkelijk een verkeerde, waarschijnlijk meestal te hoge, waarde is vastgesteld. De WOZ-waarde is o.a. van invloed op de gemeentelijke belastingen, eigenwoningforfait, en erfbelasting. Met weblink: <https://dvhn.nl/meer/geld/WOZ-waarde-bij-13-van-woningen-verkeerd-dit-is-meestal-de-reden-28416002.html>, zie ook het artikel van 10 mei 2023 in De Telegraaf, ‘WOZ-waarde bij 1,3% van woningen verkeerd: dit is meestal de reden’, met weblink: <https://www.telegraaf.nl/financieel/927754005/woz-waarde-bij-1-3-van-woningen-verkeerd-dit-is-meestal-de-reden>
Zie het artikel van 20 januari 2022 in de Frankfurter Algemeine ‘Heisse Preise brauchen einen kuehlen Kopf’ met opinie door S. Philippen Chief Economist ABN AMRO Bank N.V. op de huidige inflatie in Europa waarin o.a. gesteld is dat de feiten erop wijzen dat a) inflatie eerder tijdelijk dan permanent is b) er in Europa voldoende buffers bij huishoudens zijn om prijsstijging te dragen en c) dit gemiddeld waar is, maar er een kwetsbare groep aan het ontstaan is die achterblijft. Met weblink: <https://zeitung.faz.net/faz/finanzen/2022-01-20/heisse-preise-brauchen-einen-kuehlen-kopf/715065.html>
Zie het artikel van 29 december 2022 van binnenlandsbestuur.nl, ‘Minister ziet geen bezwaar in gebruik interieurfoto’s voor WOZ. Belastingkantoren vroegen huiseigenaren om foto’s van keuken en badkamer.’. Het verzoek van twee regionale belastingkantoren om interieurfoto’s van keukens en badkamers om WOZ-waarden nauwkeuriger te kunnen bepalen, is geen inbreuk op de privacy omdat het niet verplicht is om de foto’s op te sturen en er zijn regels om de privacy te waarborgen. Met de foto’s moet ook voorkomen worden dat No Cure No Pay-bureaus de gemeente nog meer geld gaan kosten door bezwaarprocedures tegen hoge WOZ-waarde. Met weblink: <https://www.binnenlandsbestuur.nl/financien/dfvdfv>
International Valuation Standards, Nederlandse vertaling: <https://www.nrvt.nl/cms/public/files/wp-content/2020/09/IVS-2020-NL.pdf?f18229263b>
Zie het artikel van juli 2020 in Vastgoedmarkt, ‘Marktwaarde’ is onredelijk bij vraaguitval’, waarin o.a. is gesteld dat er na de economische crisis van 2008 nauwelijks is gediscussieerd over de ontoereikendheid van de marktwaarde (IVS) terwijl ons hele financiële bestel daarop is gestoeld. Bij tijdelijke vraaguitval of kopersstaking is dat begrip geheel niet toereikend, en zelfs onredelijk omdat dan enkel de bereidheid om te betalen (willingness to pay, WTP) daarvoor bepalend is. Aan het criterium van redelijkheid wordt niet voldaan, omdat een wezenlijk vermogensbestanddeel van de verkoper, zijn aan zijn eigendom verbonden reële optie tot verkoopuitstel, niet mag worden meegenomen bij de marktwaarde. Van de verkoper wordt gedacht dat hij niet overgretig is en niet gedwongen, maar wel dat hij per peildatum bereid is te verkopen. Het is onredelijk om dat te veronderstellen als alle redelijk handelende lotgenoten besluiten om de koop uit te stellen en te wachten op betere tijden. Een waardebegrip dat wel degelijk is gebaseerd op verkoop, maar met een uitbreiding van het bestaande marktwaardebegrip zoals IVS dat kent, zou relevanter zijn. Daarbij gaat men uit van kopersworth, de willingness to pay (lees bij tijdelijke vraaguitval: de marktwaarde), maar dan vermeerderd met de waarde van de reële optie van de verkoper tot uitstel. De definitie voor redelijke marktconforme waarde is dan de marktwaarde (kopersworth) vermeerderd met de waarde reële optie tot transactieuitstel verkoper (uitgedrukt als percentage van de marktwaarde). Met weblink: <https://www.steenhuijs.com/wp-content/uploads/2020/06/Marktwaarde-onredelijk-bij-vraaguitval.pdf>
@ Toegang tot het recht, WOZ-waarde
@ Bepalen woningwaarde gemeente, algoritmen
Zie voor de afkortingen VLOK- of KOUDV-L factoren de weblink van bezwaarmarker.nl: <https://www.bezwaarmaker.nl/koudv-l-factoren>
Zie voor een uitleg en ontstaansgeschiedenis van ‘algoritme’ ontleend aan de naam van een Perzische wiskundige o.a. de website van Wikipedia: <https://nl.wikipedia.org/wiki/Algoritme>
Zie voor het bepalen en fiatteren van de WOZ-waarde op basis van taxatiemodellen en het opstellen van een taxatieverslag. De status van 4Woz 2.0 is in productie. In de gemeente Den Haag worden in 2022 voor het eerst taxatiewaarden bepaald met 4Woz. Dit taxatieproces wordt momenteel (november 2021) ontworpen. Nu gebeurt het taxeren nog met vergelijkbare taxatiemodellen binnen IBS (Integraal Belasting Systeem), dat door de gemeente Den Haag zelf is gebouwd. Met website: <https://algoritmes.overheid.nl/nl/algoritme/41525861>
Zie o.a. het Algoritmeregister inzake ‘4WOZ’ van het ICT-bedrijf ‘4Value’ waarbij een algoritme gebruikt wordt om de WOZ-waarde te bepalen, zoals voor de gemeente Den Haag is vermeldt. Volgens de Waarderingskamer bestaat er sinds 2019 een ‘Samenwerking tussen partijen op terrein van definitie services en Service Gerichte Architectuur rondom de Wet WOZ’, waarbij ook 4Value en de gemeente Rotterdam is aangesloten.met weblink: <https://www.waarderingskamer.nl/basisregistratie-woz-lv-woz/afspraken-common-ground/> en voor het Convenant: <https://www.waarderingskamer.nl/fileadmin/publieksportaal/documents/public/LV-woz/Convenant_2019/Convenant_samenwerking_WOZ_ICT_standaarden_2019_06_01.pdf>
Zie het artikel van 5 januari 2021 in AGConnetc, ‘Juristen bezorgd na rechterlijke uitspraak ‘black box algoritme’ Castricum. Mogelijk gevolgen voor andere zaken’, waarin o.a. is gesteld dat de gemeente Castricum de werking van een zogeheten ‘black box algoritme’ gebruikt voor het bepalen van de WOZ-waarde niet aan een burger kon uitleggen en dat ook niet hoefde van de rechter. Daarmee is een ‘gevaarlijk precedent’ geschapen. Ook AlgorithmWatch meent dat volgens jurisprudentie en de AVG details en mechanismen verstrekt moeten worden die geleid hebben tot een geautomatiseerd besluit. Met weblink: <https://www.agconnect.nl/artikel/juristen-bezorgd-na-rechterlijke-uitspraak-black-box-algoritme-castricum>
Waarderingskamer, Hoe de WOZ-waarde tot stand komt, vergelijkingsmethode, ook wel bekend onder de naam modelmatige waardebepaling: <https://www.waarderingskamer.nl/klopt-mijn-woz-waarde/totstandkoming-woz-waarde/>
Waarderingskamer (2019) ‘Samenwerking tussen partijen op terrein van definitie services en Service Gerichte Architectuur rondom de Wet WOZ’ met weblink: <https://www.waarderingskamer.nl/basisregistratie-woz-lv-woz/afspraken-common-ground/> en het Convenant) waarbij ook 4Value en de gemeente Rotterdam zijn aangesloten inzake een ‘machine learning’ algoritme met weblink: <https://www.waarderingskamer.nl/fileadmin/publieksportaal/documents/public/LV-woz/Convenant_2019/Convenant_samenwerking_WOZ_ICT_standaarden_2019_06_01.pdf>
@ Specialisten WOZ-waarde versus gewone burger
Zie het artikel ‘Inclusieve samenleving toegang juridische kennisomgeving: <https://www.rechtsbronnen.nl/2021/12/27/inclusieve-samenleving-toegang-juridische-kennisomgeving/>
Zie het artikel van 1 februari 2021 in De Telegraag, ‘Bedrijfjes plukken gemeenten met WOZ-bezwaren’, waarin o.a. is gesteld dat gemeenten in de afgelopen jaar miljoenen betaald hebben aan juristen die namens huiseigenaren bezwaar maken tegen de WOZ-waarde van hun woning. De gemeentelijke belastingen zullen als gevolg daarvan stijgen. Gemeenten hebben daarop aangekondigd om de kosten van de WOZ-bedrijven door te berekenen in een belastingverhoging. Met weblink: <https://www.telegraaf.nl/financieel/1012516429/bedrijfjes-plukken-gemeenten-met-woz-bezwaren>, zie ook het artikel van 10 mei 2023 in De Telegraaf, ‘WOZ-waarde bij 1,3% van woningen verkeerd: dit is meestal de reden’, met weblink: <https://www.telegraaf.nl/financieel/927754005/woz-waarde-bij-1-3-van-woningen-verkeerd-dit-is-meestal-de-reden>
Zie het artikel van 10 mei 2023 in Dagblad van het Noorden, ‘Waarom is de WOZ-waarde bij 1,3 procent van woningen verkeerd berekend? Dit is meestal de reden’, waarin o.a. is gesteld dat in 2021 over 3,2% van de huizen bezwaar is gemaakt tegen een te hoge WOZ-waarde van gemiddeld €30.000,— en in 40% van de gevallen toegekend, b.v. over onderhoudstoestand van de woning, of de kwaliteit van de woonvoorzieningen waarop gemeenten niet altijd zicht hebben. Huiseigenaren schakelden bureaus in die voor elk geslaagd bezwaar een vergoeding krijgen, waar volgens gemeenten miljoenen aan belastinggeld naartoe gaat. Daarom willen gemeenten het bezwaar maken voor huiseigenaren laagdrempeliger maken. Met weblink: <https://dvhn.nl/meer/geld/WOZ-waarde-bij-13-van-woningen-verkeerd-dit-is-meestal-de-reden-28416002.html>
@ Definitie WOZ-waarde te beperkt, ruimere bescherming definitie EVS/IVS?
Zie voor de Engelstalige versie EVS-2016, p. 15v, met weblink: <https://tegova.org/static/e7ee757089d321ad5a80eb854c95df54/a5738793c0c61b_EVS_2016.pdf> en voor de Nederlandstalige versie EVS-2016 <https://www.tegovanetherlands.nl/publicaties/european-valuation-standard-blue-book-2016>
Zie voor de Engelstalige versie IVS, p. 18v de website van IVCS met weblink: <https://www.ivsc.org> en/of <https://www.rics.org/globalassets/rics-website/media/upholding-professional-standards/sector-standards/valuation/international-valuation-standards-rics2.pdf>, en voor de Nederlandstalige versie, p. 18v, met weblink: <https://www.nrvt.nl/cms/public/files/wp-content/2018/07/IVS-2017-Nederlandse-vertaling.pdf?6ab9197e76>
Zie voor het voorwoord ‘preface’ van de voorzitter van het bestuur Krzysztof Grzesik van TEGOVA bij de introductie van de EVS-2020 op de website van TEVOGA waarin o.a. is gesteld dat er wijzigingen zijn aangebracht vanwege evidente interpretatieproblemen en vertaalfouten van de EU-lidstaten in o.a. begrippen ‘marktwaarde’ en modelmatige (statistische) taxatiemethoden, met weblink: <https://tegova.org/european-valuation-standards-evs>
Zie o.a. art.19 en Considerant 29 van de Richtlijn nr. 2014/17/EU waarin voorwaarden gesteld zijn voor deugdelijke taxatiemethoden en wordt gespecificeerd dat taxatiestandaarden, willen deze als betrouwbaar worden aangemerkt, rekening moeten houden met internationaal erkende taxatiestandaarden, waarbij uitdrukkelijk wordt gerefereerd aan de EVS- standaarden.
Zie o.a. art. 229, lid 1 Verordening 575/2013 waarin o.a. gesteld is dat zekerheden in de vorm van onroerend goed door een onafhankelijke taxateur moeten worden gewaardeerd tegen of onder de marktwaarde.
@ Toestand huidige oververhitte woningmarkt, ontwikkelingen
Zie het artikel van 18 juli 2022 in het Financieel Dagblad, ‘Staatsfondsen vluchten van ellende in vastgoed en private equity’, waarin o.a. gesteld is dat staatsbeleggers in zodanig grote onzekerheid verkeren vanwege de inflatie dat zij de aandelen en obligaties inruilen voor niet-beursgenoteerde investeringen in onder meer vastgoed, infrastructuur en private equity. Ondanks dat die vaak riskant zijn, en veel minder liquide. Dit suggereert dat de beursmalaise niet tijdelijk is. Opvallend is verder dat vooral Chinese en Europese aandelen minder populair zijn, cryptomunten waren dat al nooit. Met weblink: <https://fd.nl/financiele-markten/1445683/staatsfondsen-vluchten-van-ellende-in-vastgoed-en-private-equity>
Zie het artikel van 12 januari 2023 in de Volkskrant, ‘Omslag in huizenmarkt zet door: prijzen dalen verder, aanbod groeit, zwaarste klappen in nieuwbouwsector’, waarin o.a. is gesteld dat de gemiddelde huizenprijs voor het eerst in 9 jaar verder daalt, in het laatste kwartaal met ongeveer 4%. Met weblink: <https://www.volkskrant.nl/nieuws-achtergrond/omslag-in-huizenmarkt-zet-door-prijzen-dalen-verder-aanbod-groeit-zwaarste-klappen-in-nieuwbouwsector~b9b68af9/>
Zie het artikel van 16 februari 2023 van de NOS, ‘VVD nu al fel tegen nieuwe woningwet De Jonge’, waarin o.a. gesteld is dat de regeringspartij VVD grote bezwaren tegen de nieuwe woonwet die CDA-minister De Jonge heeft voorgelegd. Gemeenten moeten niet verplicht worden om minstens 30% nieuwe sociale huurwoningen te bouwen omdat dat volgens de VVD leidt tot toekomstige achterstandswijken over heel Nederland. In bepaalde steden zijn er volgens hen al teveel van dat type woningen. Wr moeten meer betaalbare koopwoningen voor middengroepen komen, anders stemt de VVD niet met dit wetsvoorstel in. Met weblink: <https://nos.nl/artikel/2464100-vvd-nu-al-fel-tegen-nieuwe-woningwet-de-jonge>
Zie het artikel van 1 augustus 2023 in het NRC Handelsblad, ‘Door de verkoop van sociale huurwoningen verandert Amsterdam. ‘Alle armen worden de stad uit gedrukt’. In Amsterdam daalt het aandeel sociale huurwoningen door verkoop door corporaties van 61% in 2012 naar 47% in 2022. Corporaties zeggen de opbrengsten nodig te hebben voor nieuwbouw, maar critici zien de voorraad alleen maar slinken en de beloofde woningen aan de rand van de stad zijn er ook nog niet na zoveel jaar. Verkochte corporatiewoningen komen vaak snel weer op de markt voor veel hogere prijzen, vaak bijna een verdubbeling. Speculanten slaan toe doordat de ‘zelfbewoningsclausule’ met korte duur van zelfbewoningsplicht van 2 jaar wordt uitgezonden als dat al gebeurt want controle erop is niet denderend. Sociale huurders kunnen nauwelijks gebruik maken van de ‘voorrangsregel’ omdat de verkoopprijs van hun woning bijna nooit is op te brengen. De antispeculatiebedingen werken niet. Actiegroepen als ‘Niet te Koop’ protesteren tegen de verkoop en ook de gemeente Amsterdam wil nu de verkoop aan banden leggen. Critici vrezen dat Amsterdam hiermee haar identiteit als gemengde stad’ verliest omdat arme bewoners eruit worden verdreven. Met weblink: <https://www.nrc.nl/nieuws/2023/07/31/door-de-verkoop-van-sociale-huurwoningen-verandert-amsterdam-alle-armen-worden-de-stad-uit-gedrukt-a4170910>
@ Milieukosten warmtepompen jarenlang te laag ingeschat
Zie het artikel van de Cobouw van 19 februari 2023, ‘Milieukosten warmtepomp jarenlang te laag ingeschat; bouwregels duurzaam huis onder druk’, is o.a. gesteld dat uit onderzoek blijkt dat warmtepompen materiaal-technisch gezien zo slecht voor het milieu zijn dat nieuwe huizen of kantoren daardoor nauwelijks aan de regels voor duurzaam bouwen voldoen. Om bouwplanvertraging te voorkomen is een ’tijdelijk verrekenfactor voor nieuwe installaties’ van kracht, hoewel kritici stellen dat dit een juridich onhoudbaar geitenpaadje is. Met weblink: <https://www.cobouw.nl/311312/milieukosten-warmtepomp-jarenlang-te-laag-ingeschat-bouwregels-duurzaam-huis-onder-druk>
Zie ook het artikel van 31 januari 2023 van Nationale Milieu Database (NMD), ‘Tijdelijke verrekenfactor voor installaties in de NMD’, waarin o.a. is dat de stichting NMD bezig is met het actualiseren milieudata van verschillende projecten, waaronder die van warmtepompen. De bijdrage aan de MPG (milieuprestatieberekening van gebouwen) van de oude (referentie) productkaarten van warmtepompen werd vergeleken met de nieuwe productkaarten. Daaruit bleek echter dat het aandeel van de oude categorie 3 warmtepomp productkaarten tussen de 1,2% en 4,8% ligt, afhankelijk van het type warmtepomp en type referentiegebouw maar met de nieuwe productkaarten een substantieel groter aandeel hebben, te weten tussen de 16% en 37%. Met weblink: <https://milieudatabase.nl/nl/actueel/nieuws/tijdelijke-verrekenfactor-voor-installaties-in-de-nmd/>
@ Ontwikkelingen en perikelen huizenbouw
Zie het artikel van 3 maart 2023 van de NOS, ”Huizen volgend jaar duurder’ door privatisering bouwtoezicht’, waarin o.a. gesteld is dat experts en gemeenten verwachten dat door privatisering van bouwtoezicht dat eerst bij gemeenten lag, de kosten voor het bouwen of verbouwen van woningen voor consumenten volgend jaar veel hoger zullen worden. Met weblink: <https://nos.nl/nieuwsuur/artikel/2466038-huizen-volgend-jaar-duurder-door-privatisering-bouwtoezicht>
Rijksoverheid, Meer toezicht in de bouw via de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), met weblink: <https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bouwregelgeving/meer-toezicht-in-de-bouw-via-de-wet-kwaliteitsborging-voor-het-bouwen-wkb>
Zie het artikel van 10 mei 2023 in Nul20, ‘Rijk kan kant-en-klare flexwoningen niet kwijt’, waarin o.a. is gesteld de het kabinet via een razendsnelle aanbesteding ruim €200 mln uittrok voor de bouw van ruim tweeduizend flexwoningen. Maar deze staan voor een groot deel nog in de opslag, omdat gemeenten en woningcorporaties er niet enthousiast over zijn, en geen geschikte plek ervoor kunnen vinden. Met weblink: <https://nul20.nl/rijk-kan-bestelde-flexwoningen-niet-kwijt>
Verwijzingen, bronnen en links
- 1Zie o.a. pp. 102-104, The Eurozone Crisis and the Transformation of EU Governance: internal and external implications, edited by Maria João Rodrigues and Eleni Xiarchogiannopoulou (2014), met weblink naar de publicatiereferentie van het European University Institute (EUI). Met weblink: <https://www.eui.eu/Research/Library/ResearchGuides/Economics/Eurozone>
- 2Zie het artikel van 8 oktober 2013 in Trouw ‘Blok: interesse buitenlandse investeerders in huurmarkt’, waarin o.a. gesteld is dat buitenlandse beleggers in de Nederlandse woning- en kantorenmarkt willen investeren en dat dit door Nederlands beleid bevorderd zal worden. Met weblink: <https://www.trouw.nl/nieuws/blok-interesse-buitenlandse-investeerders-in-huurmarkt~b6629bc2/>
- 3Zie het artikel van 5 juli 2023 in De Groene Amsterdammer, ‘Terug naar publiek eigendom’. Volgens Christophers zijn de inkomensstromen van publieke voorzieningen zoals woningen, kinderopvang en infrastructuur in toenemende mate in handen gekomen van buitenlandse investeerders zoals Blackstone en Macquarie. Dit beperkt de zeggenschap van burgers. Deze investeerders presenteren zich als oplossing voor maatschappelijke problemen, maar in werkelijkheid zijn ze vooral gericht op winstmaximalisatie. Ze profiteren juist van schaarste. Pensioenfondsen beleggen steeds meer bij deze partijen, maar uiteindelijk vloeit het leeuwendeel van de winst naar de investeerders en niet naar de pensioengerechtigden. De overheid is ondanks de sterke rol tijdens de coronacrisis nog altijd dienstbaar aan de belangen van private investeerders. Echte verandering van eigendomsverhoudingen is uitgebleven. Voor het oplossen van grote maatschappelijke vraagstukken zoals de wooncrisis is een veel grotere rol voor de overheid noodzakelijk, bijvoorbeeld via publiek eigenaarschap. Met website: <https://www.groene.nl/artikel/terug-naar-publiek-eigendom>
- 4Zie het artikel van 28 oktober 2023 in het NRC Handelsblad, ‘Landen moeten eerst de gaten in de eigen belastingwetgeving dichten’, door Mark Beunderman. Annette Alstadsæter is een van de hoofdauteurs van het grote rapport over belastingontwijking, het Global Tax Evasion Report. Ze strijdt voor behoud van de verzorgingsstaat. Multinationals en superrijken weten met constructies hun belastingdruk laag te houden. Dit ondermijnt de solidariteit. Het recente OESO-akkoord over minimum winstbelasting voor bedrijven is verzwakt en zal weinig opleveren. Landen moeten zelf ook mazen dichten. Rijken parkeren vermogen steeds vaker in vastgoed om belasting te ontwijken. Dat moet transparanter worden gemaakt. Nederland heeft stappen gezet zoals een belasting op royalty’s, maar kan meer doen. Perfectionistische internationale deals komen er niet. Kleine stapjes zijn belangrijk. Elk land kan zelf al veel doen, door eigen wetgeving aan te passen. Zo kan belastingontwijking worden aangepakt. Met weblink: <https://www.nrc.nl/nieuws/2023/10/28/landen-moeten-eerst-de-gaten-in-de-eigen-belastingwetgeving-dichten-a4178850>
- 5Zie ook het artikel over ‘uitstelgedrag’ van huizen(ver)kopers van 19 september 2017 ‘The Prisoner’s Dilemma is Confounding the Housing Market’, waarin o.a. beschreven wordt wat de rol is van het ‘prisoner’s dilemma’ in de huidige woningmarkt inzake beslissingen van huiseigenaren over het al dan niet verkopen van hun huis. Het onderzoekt hoe het prisoner’s dilemma een reden aangeeft waarom meer huiseigenaren ervoor kiezen hun huis niet te verkopen. Een belangrijk element dat de huizenmarkt onderscheidt, is dat individuen zowel kopers als verkopers zijn, aangezien als iemand een huis verkoopt, de reden meestal is dat ze een nieuw huis willen kopen, met weblink: <https://blogs.cornell.edu/info2040/2017/09/19/the-prisoners-dilemma-is-confounding-the-housing-market/>
- 6Zie het artikel van 5 juni 2023 in het NRC Handelsblad, ‘Woningzoekers gaan wegens betaalbaarheid voor kleinere woningen’, waarin o.a. gesteld is dat woningzoekenden steeds vaker kiezen voor kleinere woningen omdat grotere woningen te duur zijn geworden. Kleine woningen van minder dan 75 vierkante meter zijn in trek. De vraag naar kleine woningen is groot, vooral in steden, terwijl het woningaanbod krap is. Experts verwachten op korte termijn geen verbetering in deze krappe markt voor kleine woningen. Met weblink: <https://www.nrc.nl/nieuws/2023/06/05/woningszoekers-gaan-wegens-betaalbaarheid-voor-kleinere-woningen-a4166376>
- 7Zie het artikel van 3 augustus 2023 in het NRC Handelsblad, ‘De opkomst van de woonkazerne: steeds kleinere nieuwbouwwoningen’. Door de langdurige wooncrisis zijn in Amsterdam de oppervlaktes van nieuwbouwwoningen gehalveerd, met veel kleine woningen van minder dan 50 m2. Veel nieuwbouw bestaat uit ‘woonkazernes’ met kleine identieke studio’s. Het gebouw ‘De Jonas’ heeft veel kleine woningen maar probeert dit te compenseren met collectieve ruimtes, geïnspireerd door communistische ideeën over wonen. Met weblink: <https://www.nrc.nl/nieuws/2023/08/02/de-opkomst-van-de-woonkazerne-communistische-architectuur-voor-de-neoliberale-mens-a4171082>
- 8Zie het artikel van juli 2020 in Vastgoedmarkt, ‘Marktwaarde’ is onredelijk bij vraaguitval’, waarin o.a. is gesteld dat er na de economische crisis van 2008 nauwelijks is gediscussieerd over de ontoereikendheid van de marktwaarde (IVS) terwijl ons hele financiële bestel daarop is gestoeld. Bij tijdelijke vraaguitval of kopersstaking is dat begrip geheel niet toereikend, en zelfs onredelijk omdat dan enkel de bereidheid om te betalen (willingness to pay, WTP) daarvoor bepalend is. Aan het criterium van redelijkheid wordt niet voldaan, omdat een wezenlijk vermogensbestanddeel van de verkoper, zijn aan zijn eigendom verbonden reële optie tot verkoopuitstel, niet mag worden meegenomen bij de marktwaarde. Van de verkoper wordt gedacht dat hij niet overgretig is en niet gedwongen, maar wel dat hij per peildatum bereid is te verkopen. Het is onredelijk om dat te veronderstellen als alle redelijk handelende lotgenoten besluiten om de koop uit te stellen en te wachten op betere tijden. Een waardebegrip dat wel degelijk is gebaseerd op verkoop, maar met een uitbreiding van het bestaande marktwaardebegrip zoals IVS dat kent, zou relevanter zijn. Daarbij gaat men uit van kopersworth, de willingness to pay (lees bij tijdelijke vraaguitval: de marktwaarde), maar dan vermeerderd met de waarde van de reële optie van de verkoper tot uitstel. De definitie voor redelijke marktconforme waarde is dan de marktwaarde (kopersworth) vermeerderd met de waarde reële optie tot transactieuitstel verkoper (uitgedrukt als percentage van de marktwaarde). Met weblink: <https://www.steenhuijs.com/wp-content/uploads/2020/06/Marktwaarde-onredelijk-bij-vraaguitval.pdf>
- 9Zie het artikel van 29 december 2022 van binnenlandsbestuur.nl, ‘Minister ziet geen bezwaar in gebruik interieurfoto’s voor WOZ. Belastingkantoren vroegen huiseigenaren om foto’s van keuken en badkamer.’. Het verzoek van twee regionale belastingkantoren om interieurfoto’s van keukens en badkamers om WOZ-waarden nauwkeuriger te kunnen bepalen, is geen inbreuk op de privacy omdat het niet verplicht is om de foto’s op te sturen en er zijn regels om de privacy te waarborgen. Met de foto’s moet ook voorkomen worden dat No Cure No Pay-bureaus de gemeente nog meer geld gaan kosten door bezwaarprocedures tegen hoge WOZ-waarde. Met weblink: <https://www.binnenlandsbestuur.nl/financien/dfvdfv>
- 10Zie het artikel van 22 augustus 2023 in Mr. Online, ‘Gerechten raken steeds meer geïrriteerd over ‘bezwaarhufters’. Rechters uiten kritiek op zogenaamde ‘No Cure No Pay’-bureaus die massaal bezwaar maken om via proceskostenvergoedingen te verdienen. Ze overspoelen de rechtbanken met eindeloze processtukken om alles te vertragen en zand in de raderen te strooien. Na elke halfjaarlijkse overschrijding van de redelijke termijn moet €500 schadevergoeding worden betaald. Advocaten waarschuwen dat openbare kritiek vanuit de rechtbank onverstandig is. Rechtbanken worden zelf ook kritischer en weigeren hoge proceskostenvergoedingen bij louter procederen om de vergoeding te ontvangen. Er is veel bezwaar tegen kleine boetes, waardoor veel zaken op de plank blijven liggen. De irritatie over massale procedures van deze bureaus met als doel vergoedingen te ontvangen neemt toe bij rechtbanken. Met weblink: <https://www.mr-online.nl/gerechten-raken-steeds-meer-geirriteerd-over-bezwaarhufters/>
- 11Zie het artikel op LinkedIn van 23 augustus 2023, ‘Is de kritiek op zgn. No Cure No Pay-bureaus terecht (zie https://lnkd.in/eSc66eNZ)’. Juridisch Adviseur, Professional in bestuursprocesrecht en rechtsbescherming, Dolf Grégoire vindt de kritiek op zogenaamde ‘No Cure No Pay-bureaus’ niet terecht, gezien het optreden van de Belastingdienst en bestuursrecht in het verleden. De Belastingdienst hield zich niet aan regels van behoorlijk bestuur en bestuursrechters keken te lang toe. Dit leidde tot miljarden aan schade in de toeslagenaffaire. Als burgers nu dezelfde vertragingstactieken gebruiken als de overheid jaren deed, spreken rechters plotseling van kosten en vertraging. Ook bij verkeersboetes overtreedt de overheid de wet, zonder grote gevolgen. In de toeslagenaffaire werd reguliere gefinancierde rechtsbijstand geweigerd, dus waren deze bureaus het enige alternatief. Kritiek is toegestaan, maar komt nu uit de verkeerde hoek gezien de rol van overheid en rechters in het verleden. Het gaat om het waarborgen van rechten van burgers. Met weblink: <https://www.linkedin.com/posts/activity-7100040250751639552-QQcP>
- 12Zie het artikel van 29 augustus 2023 van FTM, ‘Raad van State wist dat het burgers onterecht beschuldigde van misbruik van informatieverzoeken’. In zijn jaarverslag stelde de Raad van State dat burgers de wet op openbaarheid van bestuur (Woo) zouden misbruiken om via rechtszaken dwangsommen binnen te slepen van overbelaste overheidsinstanties. Uit intern onderzoek blijkt dat de Raad wist dat deze bewering onjuist was. Er zijn weinig Woo-zaken die echt leiden tot dwangsommen. Bovendien leveren deze zaken geen grote workload op voor de rechtspraak. Medewerkers erkenden intern dat de passage over misbruik van Woo “niet heel gelukkig” was en “niet het beste voorbeeld”. Ze wisten ook dat bestuursorganen vaak de wettelijke termijnen overschrijden. Toch paste de Raad van State het verslag niet aan. Pas na extern onderzoek wordt de passage nu aangepast. Dit toont aan dat de Raad van State het publiek onjuist informeerde over Woo-zaken, terwijl intern bekend was dat de beweringen niet klopten. Dit staat haaks op de taak van de Raad als hoogste bestuursrechter. Met weblink: <https://www.ftm.nl/artikelen/raad-van-state-verbetert-fout-in-jaarverslag-uiteindelijk>
- 13Zie het artikel van 6 september 2023 in De Groene Amsterdammer, ‘Essay. De woningmarkt als vliegwiel van ongelijkheid. In schaamte kun je niet wonen’. Mensen in armoede schamen zich vaak voor hun sobere woonsituatie, zoals de auteur zelf ervoer bij zijn vader. Deze ‘woonschaamte’ houdt belangen en zorgen van lagere klassen onzichtbaar. Schaamte dwingt tot stilzwijgen. Politici en media stigmatiseren sociale huurders, wat internaliseert in de samenleving. Zo ontstaat klassenschaamte. Rechtse politici willen het liefst sociale huurwijken slopen en spreken minachtend over de bewoners. Dit is klassenwalg. De politieke marginalisering van sociale huisvesting zorgt voor meer stigmatisering van huurders. Ondertussen krijgen rijke huizenbezitters veel overheidssteun, zoals via hypotheekrenteaftrek. Dit blijft onzichtbaar. De overheid kiest ervoor rijkdom te subsidiëren, niet armoede te verlichten. Dit versterkt ongelijkheid. In plaats van collectieve solidariteit ontstaat bij lagere klassen individuele schaamte. Hierdoor verandert er niets. Met weblink: <https://www.groene.nl/artikel/in-schaamte-kun-je-niet-wonen>
- 14Zie het artikel van 16 oktober 2023 in de Volkskrant, ‘Hoe een grote buitenlandse woningbelegger Nederland alweer verlaat – en de huurders onzeker achterblijven’, door Wilco Dekker en Marc van den Eerenbeemt. De Canadese woningbelegger Capreit kocht vanaf 2016 duizenden huurwoningen in Nederland op. Ze verhoogden de huren maximaal en deden minimaal onderhoud. Nu de rente stijgt en huurregulering eraan komt, verlaten ze Nederland weer. De 6900 woningen staan te koop. Huurders klagen over achterstallig onderhoud en forse huurverhogingen. Ze zijn onzeker over de toekomst. Capreit verdient waarschijnlijk nog steeds goed aan de verkoop. De opbrengst gaat naar Canada. De Nederlandse huurders blijven achter met onzekerheid. Minister De Jonge reageert dat hij blij is met buitenlandse beleggers, als ze zich maar aan de nieuwe regels houden. Hij denkt dat de verkoop vooral met financiering te maken heeft, niet met de huurregulering. Met weblink: <https://www.volkskrant.nl/nieuws-achtergrond/hoe-een-grote-buitenlandse-woningbelegger-nederland-alweer-verlaat-en-de-huurders-onzeker-achterblijven~bfa9bbe6/>
- 15Zie het artikel van 11 oktober 2023 in de Groene Amsterdammer, ‘Help, het kapitaal neemt ons over: Volkshuisvesting. Grip op de grond’, door Mirjam de Rijk. De woonkosten in Nederland behoren tot de hoogste van Europa, terwijl wonen niet duur hoeft te zijn. Wonen is echter door beleid een verdienmodel geworden voor commerciële partijen zoals grondeigenaren, beleggers en banken. Zij profiteren van de hoge huizenprijzen en huren. De overheid stimuleert dit onbedoeld met fiscale maatregelen als hypotheekrenteaftrek en huurtoeslag. Tegelijkertijd zijn woningcorporaties aan banden gelegd door o.a. de ‘verhuurderheffing’ van Blok en het gelijkschakelen met fiscale lasten zoals voor marktpartijen die echter niet aan strenge sociale regels gebonden zijn. Daardoor moesten corporaties woningen verkopen die vervolgens weer door beleggers werden opgekocht. Inmiddels kost een woning het 11-voudige van een jaarinkomen terwijl er geen verband tussen woningtekort en prijsstijging is gevonden. Met schulden is er wel een verband, de hoge hypotheekschulden zijn in Nederland op twee landen na het hoogste van alle rijke landen. Er is meer publieke grip nodig op grond en sociale huisvesting om wonen weer betaalbaar te maken voor burgers. Met weblink: <https://www.groene.nl/artikel/grip-op-de-grond>
- 16Zie het artikel van 5 augustus 2020 in het AD, ‘Kantoren steeds vaker oplossing voor woningnood: ‘zonde hoeveel er leegstaat’, door Marie-Louise Hoogendoorn. Steeds vaker worden lege kantoren en winkelpanden omgebouwd tot woningen, om zo bij te dragen aan de oplossing van de woningnood. In 2018 ontstonden zo’n 13.000 woningen door transformatie van kantoren, bijna 14% van alle nieuwbouw. Ondanks de transformaties is er nog steeds 6% leegstand van gebouwen. Dit wordt veel gezien. Niet alle gebouwen zijn geschikt om te transformeren vanwege locatie of omgevingsfactoren als geluid. Vooral kantoren langs snelwegen zijn minder geschikt. Transformatie kost veel geld waardoor vooral overheidsgebouwen worden aangepakt. Door strengere milieuregels wordt het wel aantrekkelijker voor kantoorgebouwen. Na corona kan de vraag naar kantoor- én winkelruimte afnemen, wat meer kansen biedt. Thuiswerken kan permanent worden. De winkelleegstand zal naar verwachting toenemen waardoor winkelpanden zich lenen voor woningbouw. Met weblink: <https://www.ad.nl/wonen/kantoren-steeds-vaker-oplossing-voor-woningnood-zonde-hoeveel-er-leegstaat>
- 17Zie het artikel van 11 maart 2022 van de NOS, ‘Kabinet komt met nationaal bouwplan, vanaf 2024 100.000 woningen extra. De minister heeft een nationaal bouwplan voorgesteld om de woningnood te bestrijden. Het plan omvat meer flexwoningen, 15 grootschalige bouwlocaties, het sneller ombouwen van kantoren en winkelpanden, meer regie en strakkere regels. Er is een tekort van 279.000 woningen in Nederland. De prijzen van koop- en huurhuizen blijven stijgen, waardoor steeds meer mensen problemen hebben met het vinden van een betaalbaar onderkomen. Het regeerakkoord heeft al afgesproken om de woningbouw te versnellen tot 100.000 woningen per jaar vanaf 2024. Minister De Jonge wil tot en met 2030 zo’n 900.000 woningen bouwen, waarvan ten minste twee derde betaalbare huur- en koopwoningen zijn. De minister vindt dat zorgen voor betaalbare woonruimte in Nederland te lang is overgelaten aan de markt en dat dit verkeerd is uitgepakt. Hij wil meer regie nemen en prestatieafspraken maken met provincies en gemeenten over het aantal te bouwen huizen, de betaalbaarheid en de kwaliteit. Met weblink: <https://nos.nl/artikel/2420767-kabinet-komt-met-nationaal-bouwplan-vanaf-2024-100-000-woningen-extra>
- 18Zie het artikel van 31 mei 2023 op Forbes, ‘The Fate Of Office Buildings In The Remote Working Era’, door Larry Goodman. Daarin worden de gevolgen van het thuiswerken voor de commerciële vastgoedsector besproken. De waarde van kantoorpanden zal dalen door de afname van de vraag en dat de financiering voor commercieel vastgoed zal afnemen door de druk op de bankensector. De huidige commerciële vastgoedbeleggers moeten hun strategieën aanpassen en flexibel zijn, b.v. door lege kantoorruimtes te herbestemmen of te benutten, ombouwen tot woningen, magazijnen, fitnesscentra of satellietkantoren. Kantoorgebouwen zullen niet verdwijnen, maar anders gebruikt worden. Met het hub-and-spoke model kunnen werknemers kiezen waar ze willen werken. Benadrukt wordt dat dit flexibiliteit en creativiteit van belang is om de onzekerheid te overleven. Met weblink: <https://www.forbes.com/sites/forbesbusinesscouncil/2023/05/31/the-fate-of-office-buildings-in-the-remote-working-era/>
- 19Zie het artikel van 5 maart 2023 op Forbes, ‘How Remote Work Has Affected Real Estate Values’, door Adi Gaskell. Thuiswerken heeft de manier waarop we werken fundamenteel veranderd heeft wat gevolgen heeft voor zowel de commerciële als de residentiële vastgoedmarkt. Uit onderzoek van Columbia Business School blijkt dat de verschuiving naar hybride werken heeft geleid tot een stijging van de huurprijzen en de huizenprijzen in de voorsteden, in vergelijking met de stedelijke gebieden. Dit zal één van de langdurigste effecten van de pandemie zijn. Verder is het kantoorgebruik tijdens de pandemie aanzienlijk gedaald en dit zal nog lang aanhouden. De waarde van kantoorpanden zal daardoor in 2029 gemiddeld 39% lager zijn dan in 2019. Kantoorpanden moeten worden herbestemd of aangepast aan het nieuwe werkklimaat. Met weblink: <https://www.forbes.com/sites/adigaskell/2023/03/05/how-remote-work-has-affected-real-estate-values/>
- 20Zie het artikel van 5 juli 2023 op Forbes, ‘Decisions For The Future Of The Office’, door Peter Bendor-Samuel. Veel bedrijven worstelen met de terugkeer naar kantoor na de pandemie, waarbij iedereen eerst thuiswerkte. CEO’s willen graag iedereen terug naar kantoor, maar uit de leegstand van kantoren blijkt dat werknemers zich hier tegen verzetten. Om tegemoet te komen aan beide partijen zijn flexibele, op functies afgestemde oplossingen het meest succesvol. Bij het zoeken naar balans tussen bedrijf en werknemer zijn er drie complexe factoren: samenwerking, cultuur en naleving (de 3 C’s). Bedrijven willen een aantrekkelijke cultuur, communicatie en ontwikkeling van werknemers. Kantoren zijn makkelijker te managen. Werknemers willen ook cultuur en communicatie, maar geen lange reistijd en concentratieproblemen door lawaai op kantoor. Een evenwicht tussen de belangen van bedrijf en werknemer is nodig, waarbij oplossingen op maat belangrijk zijn. Hier liggen de grootste kansen. Met weblink: <https://www.forbes.com/sites/peterbendorsamuel/2023/07/05/decisions-for-the-future-of-the-office/>
- 21Zie de podcast van 27 september 2023 van het FD, ‘Dagkoers: Toch geen recht op thuiswerken nodig’. Het wetsvoorstel om werknemers het recht op thuiswerken te geven is door de Tweede Kamer aangenomen, maar door de Eerste Kamer verworpen. De Eerste Kamer twijfelt of de wet wel nodig is en of het niet beter is om de kwestie aan werkgevers en werknemers over te laten. De voorstanders van het wetsvoorstel vinden dat thuiswerken een positief effect heeft op de werk-privébalans, de productiviteit, de mobiliteit en het milieu. Werknemers moeten meer zeggenschap hebben over hun werktijden en -plaatsen en dat niet gedwongen worden om naar kantoor te gaan als ze dat niet willen of kunnen. De tegenstanders van het wetsvoorstel vrezen dat thuiswerken leidt tot een verlies van sociale cohesie, innovatie, creativiteit en betrokkenheid op de werkvloer. Thuiswerken zou maatwerk zijn en waarvoor geen algemene regels nodig zijn. Verder wordt gewezen op de praktische bezwaren en kosten van thuiswerken voor zowel werkgevers als werknemers. Met weblink: <https://fd.nl/economie/1490919/dagkoers-toch-geen-recht-op-thuiswerken-nodig>
- 22Zie het artikel van 11 september 2023 in het NRC Handelsblad, ‘Van fulltime thuiswerken word je dommer, asocialer, zuurder, chagrijniger én slechter in je vak’. Japke-d. Bouma was zelf een verstokt thuiswerker sinds corona, maar heeft daar twijfels over gekregen. Het Center for People and Buildings (onderzoekscentrum TU Delft) stelt dat volledig thuiswerken op de lange termijn nadelig is. Je leert minder door gebrek aan sociale interactie, blijft in routines hangen en wordt asocialer en slechter in je werk. Op kantoor leer je onbewust veel van collega’s door informeel contact, ook door vergaderen, lunchen en borrelen. Japke-d. ging daarom weer naar kantoor voor verschillende werkgerelateerde activiteiten en merkte de meerwaarde. Hij ziet kantoor nu als een soort school: op latere leeftijd blijkt je er meer van geleerd te hebben dan je dacht. Conclusie is dat een combinatie van thuis- en kantoorwerk het beste is voor ontwikkeling en werkkwaliteit. Met weblink: <https://www.nrc.nl/nieuws/2023/09/11/van-fulltime-thuiswerken-word-je-dommer-asocialer-zuurder-chagrijniger-en-slechter-in-je-vak-a4174101> zou maken, maar daar zijn geen harde bewijzen voor.
- 23Zie het artikel van 1 augustus 2023 in het NRC Handelsblad, ‘Door de verkoop van sociale huurwoningen verandert Amsterdam. ‘Alle armen worden de stad uit gedrukt’. In Amsterdam daalt het aandeel sociale huurwoningen door verkoop door corporaties van 61% in 2012 naar 47% in 2022. Corporaties zeggen de opbrengsten nodig te hebben voor nieuwbouw, maar critici zien de voorraad alleen maar slinken en de beloofde woningen aan de rand van de stad zijn er ook nog niet na zoveel jaar. Verkochte corporatiewoningen komen vaak snel weer op de markt voor veel hogere prijzen, vaak bijna een verdubbeling. Speculanten slaan toe doordat de ‘zelfbewoningsclausule’ met korte duur van zelfbewoningsplicht van 2 jaar wordt uitgezonden als dat al gebeurt want controle erop is niet denderend. Sociale huurders kunnen nauwelijks gebruik maken van de ‘voorrangsregel’ omdat de verkoopprijs van hun woning bijna nooit is op te brengen. De antispeculatiebedingen werken niet. Actiegroepen als ‘Niet te Koop’ protesteren tegen de verkoop en ook de gemeente Amsterdam wil nu de verkoop aan banden leggen. Critici vrezen dat Amsterdam hiermee haar identiteit als gemengde stad’ verliest omdat arme bewoners eruit worden verdreven. Met weblink: <https://www.nrc.nl/nieuws/2023/07/31/door-de-verkoop-van-sociale-huurwoningen-verandert-amsterdam-alle-armen-worden-de-stad-uit-gedrukt-a4170910>
- 24Zie de Kamerbrief van 15 augustus 2023 over Fiscale maatregelenlijst 2023. Uit de kamerbrief over Fiscale maatregelenlijst 2023 van 15 augustus 2023 aan de Tweede Kamer blijkt dat het (gevallen) kabinet voor prinsjesdag 2023 al diverse belastingverzwarende maatregelen in 2024 heeft opgesteld. De lage BTW-tarieven op o.a. voeding, niet-alcoholische dranken, arbeidsintensieve diensten (b.v. schilders, kappers en schoenmakers), kosten personenvervoer waaronder het OV, worden verhoogd. De aangekondigde genormeerde huren worden op advies van de Raad van State niet doorgevoerd, en de servicekosten (veelal voor ouderen en gehandicapten) tellen vanaf 2024 ook niet meer mee voor de hoogte van de huurtoeslag. Wel gaat leeftijdsgrens omlaag van 23 naar 21 jaar waardoor jonge huurders eerder huurtoeslag kunnen krijgen, en worden de maximum huurgrenzen afgeschaft waardoor meer huurders met een laag inkomen, maar een te hoge huur, in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. Verder zijn er nog allerlei andere fiscale maatregelen gepland zoals klimaat en energie, schenk en erfbelasting, en overdrachtsbelasting. Met weblink: <https://www.rijksoverheid.nl/ministeries/ministerie-van-financien/documenten/kamerstukken/2023/08/15/kamerbrief-fiscale-maatregelenlijst-2023> en de Fiscale maatregelenlijst 2023 <https://www.rijksfinancien.nl/sites/default/files/rapporten/fiscale%20maatregelenlijst/Fiscale%20maatregelenlijst%20augustus%202023.pdf>
- 25Zie het artikel van 28 augustus 2023 in het Financieel Dagblad, ‘Ontwikkelaars en beleggers: pas wetsvoorstel middenhuur aan, maar zet wel door’. Ontwikkelaars en beleggers willen dat de Tweede Kamer het wetsvoorstel voor regulering van middenhuur behandelt, maar eisen wel aanpassingen. Zo willen ze een hogere huur voor nieuwbouw om de nieuwbouw te beschermen. De Jonge wil graag door met het voorstel, maar zegt afhankelijk te zijn van de Kamer. Ontwikkelaars en beleggers waarschuwen dat het voorstel de nieuwbouw stillegt. Ze pleiten voor een opslag van 10% op de huur voor nieuwe woningen om dit te voorkomen. Met weblink: <https://fd.nl/politiek/1487188/ontwikkelaars-en-beleggers-pas-wetsvoorstel-middenhuur-aan-maar-zet-wel-door>
- 26Zie het artikel van 29 oktober 2023 in Trouw, ‘OpinieVerkiezingen. Wonen zien als markt? Dat werkt echt niet’, door Bert Moormann, bestuurder bij woningcorporatie Domesta. Wonen als puur marktconcept heeft gefaald, we zijn weer terug in de jaren vijftig toen een eigen huis voor je dertigste nauwelijks mogelijk was. Er moet structureel hervormd worden in plaats van ad hoc maatregelen te nemen. Moormann doet 5 aanbevelingen: belastingverlichting corporaties, pensioengeld investeren in woningbouw, fabriekswoningbouw, corporaties laten beheren van anderen, en regulering van huur in de vrije sector. De minister moet samenwerken met collega’s op financiën, economische zaken en sociale zaken. Wonen is geen markt maar mensenwerk en een nutsvoorziening. Met weblink: <https://www.trouw.nl/opinie/wonen-zien-als-markt-dat-werkt-echt-niet~bf606b46/>